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CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

 

En [Ciudad], a [día] de [mes] de [año]

 

PARTES CONTRATANTES

 

EL VENDEDOR: [Nombre completo], identificado con [Tipo documento] Nº [Número], con domicilio en [Dirección completa], teléfono [Teléfono], en adelante denominado "EL VENDEDOR".

 

EL COMPRADOR: [Nombre completo], identificado con [Tipo documento] Nº [Número], con domicilio en [Dirección completa], teléfono [Teléfono], en adelante denominado "EL COMPRADOR".

 

Ambas partes, en pleno uso de sus facultades legales, convienen en celebrar el presente CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, sujeto a las siguientes:

 

CLÁUSULAS

 

PRIMERA.- OBJETO DE LA VENTA: EL VENDEDOR vende a EL COMPRADOR el inmueble ubicado en [Dirección completa del inmueble], con las siguientes características:

  • Tipo de inmueble: [Casa/Apartamento/Terreno/Local]

  • Área construida: [Metros cuadrados] m²

  • Área del terreno: [Metros cuadrados] m²

  • Matrícula inmobiliaria: [Número de matrícula]

  • Linderos: [Descripción de linderos]

 

SEGUNDA.- PRECIO Y FORMA DE PAGO: El precio total de la venta es de [Moneda] [Monto] ([Monto en letras]), que EL COMPRADOR pagará de la siguiente forma:

  • Cuota inicial de [Monto inicial] al firmar el contrato

  • Saldo de [Monto saldo] al momento de la escrituración

 

TERCERA.- TRADICIÓN Y ENTREGA: La entrega material del inmueble se realizará el día [Fecha de entrega], momento en el cual EL COMPRADOR asumirá la posesión y todos los riesgos del inmueble.

 

CUARTA.- ESCRITURACIÓN: Las partes se comprometen a otorgar la escritura pública de compraventa ante Notario dentro de los [Días] días siguientes al pago total del precio. Los gastos de escrituración y registro correrán por cuenta de [EL VENDEDOR/EL COMPRADOR/Ambas partes].

 

QUINTA.- ESTADO DEL INMUEBLE: EL VENDEDOR declara que el inmueble se encuentra en [Estado actual] condiciones y EL COMPRADOR declara conocer y aceptar el estado físico actual del mismo.

 

SEXTA.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

  1. Entregar el inmueble libre de ocupantes y en las condiciones acordadas

  2. Sanear el inmueble por evicción y vicios ocultos

  3. Cancelar todos los impuestos y servicios públicos hasta la fecha de entrega

  4. Otorgar la escritura pública en el plazo establecido

 

SÉPTIMA.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:

  1. Pagar el precio en la forma y plazos convenidos

  2. Recibir el inmueble en las condiciones pactadas

  3. Asumir los impuestos y servicios a partir de la entrega

  4. Comparecer al otorgamiento de la escritura pública

 

OCTAVA.- DECLARACIONES DEL VENDEDOR: EL VENDEDOR declara bajo juramento que:

  • Es el único y legítimo propietario del inmueble

  • El inmueble está libre de gravámenes, embargos y limitaciones al dominio

  • Se encuentra al día con todos los impuestos y servicios públicos

  • No existen terceros con derechos sobre el inmueble

 

NOVENA.- INCUMPLIMIENTO: En caso de incumplimiento por parte de EL COMPRADOR, EL VENDEDOR podrá resolver el contrato y retener el [Porcentaje]% del precio como indemnización. Si el incumplimiento es del VENDEDOR, deberá devolver el doble de lo recibido.

 

DÉCIMA.- JURISDICCIÓN: Para la resolución de controversias, las partes se someten a la jurisdicción de los tribunales de [Ciudad/Jurisdicción].

 

En prueba de conformidad, firman el presente contrato en dos ejemplares de igual tenor y efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

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Contrato de Compraventa de Inmueble: Guía Legal Completa

¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Un contrato de compraventa de inmueble es un acuerdo legal mediante el cual el propietario de un bien inmueble (casa, apartamento, terreno, local comercial) transfiere la propiedad del mismo a otra persona a cambio de un precio determinado. Este es uno de los contratos más importantes en el ámbito civil y comercial.

Este tipo de contrato se encuentra regulado por el Código Civil y debe cumplir con formalidades específicas, incluyendo la escrituración pública para su validez y oponibilidad frente a terceros.

Características del Contrato Inmobiliario

1. Contrato Consensual Solemne

Requiere escritura pública para su validez y posterior registro en la oficina de instrumentos públicos.

2. Contrato Bilateral

Genera obligaciones recíprocas para ambas partes: el vendedor debe entregar el inmueble y el comprador debe pagar el precio.

3. Contrato Oneroso

Cada parte obtiene una ventaja a cambio de una prestación equivalente.

4. Contrato de Tracto Sucesivo

Sus efectos se prolongan en el tiempo hasta el cumplimiento total de las obligaciones.

Elementos Esenciales

1. Partes Contratantes

El Vendedor: Debe ser el propietario legal del inmueble o tener poder suficiente para enajenarlo.

El Comprador: Persona natural o jurídica con capacidad legal y económica para adquirir el inmueble.

2. Objeto del Contrato

  • Inmueble claramente identificado
  • Ubicación exacta y linderos
  • Área construida y del terreno
  • Matrícula inmobiliaria
  • Estado físico y jurídico

3. Precio

  • Suma determinada en dinero
  • Debe ser real y efectivo
  • Forma y plazos de pago
  • Consecuencias por incumplimiento

4. Causa Lícita

  • Motivo legítimo de la transacción
  • Libre de vicios del consentimiento
  • Cumplimiento de normas urbanas

Proceso de Compraventa

1. Negociación Preliminar

  • Estudio del inmueble y su documentación
  • Verificación de títulos de propiedad
  • Análisis de gravámenes y limitaciones
  • Acordar precio y condiciones

2. Promesa de Compraventa

  • Contrato preparatorio opcional
  • Fija condiciones definitivas
  • Establece plazos y arras
  • Permite asegurar la transacción

3. Contrato Definitivo

  • Celebración del contrato principal
  • Pago del precio acordado
  • Entrega material del inmueble
  • Tradición de la propiedad

4. Escrituración

  • Otorgamiento de escritura pública
  • Registro en oficina de instrumentos públicos
  • Pago de impuestos de registro
  • Obtención de nuevos títulos

Verificaciones Previas Obligatorias

Estudio de Títulos

  1. Cadena de Títulos: Verificar la secuencia de propietarios anteriores
  2. Libertad y Tradición: Confirmar que no existen gravámenes
  3. Linderos: Comprobar que coinciden con la realidad física
  4. Área: Verificar metros cuadrados reales versus escritura

Certificados Requeridos

  • Certificado de Libertad y Tradición: Actualizado (máximo 30 días)
  • Certificado de Instrumentos Públicos: Sin limitaciones al dominio
  • Paz y Salvo de Impuestos: Predial y valorización al día
  • Servicios Públicos: Sin deudas pendientes

Verificaciones Físicas

  • Inspección Ocular: Estado de construcción y terreno
  • Medición: Confirmación de áreas y linderos
  • Servicios: Disponibilidad de agua, luz, gas, alcantarillado
  • Accesos: Vías de ingreso y servidumbres

Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Vendedor

  1. Saneamiento por Evicción: Garantizar que el comprador no será perturbado en su derecho de propiedad
  2. Saneamiento por Vicios Ocultos: Responder por defectos no visibles al momento de la venta
  3. Entrega del Inmueble: Poner en posesión material y jurídica al comprador
  4. Tradición: Transferir efectivamente la propiedad
  5. Liquidación de Deudas: Cancelar impuestos y servicios hasta la fecha de entrega

Obligaciones del Comprador

  1. Pago del Precio: Cancelar la suma acordada en tiempo y forma
  2. Recibo del Inmueble: Aceptar la entrega según condiciones pactadas
  3. Gastos de Escrituración: Asumir costos según lo acordado
  4. Impuestos Posteriores: Pagar gravámenes desde la entrega
  5. Registro: Inscribir la escritura en instrumentos públicos

Aspectos Fiscales

Impuestos del Vendedor

  • Impuesto de Ganancia Ocasional: Si hay utilidad en la venta
  • Retención en la Fuente: Aplicable según valor de la venta
  • IVA: En ventas de inmuebles nuevos por constructores

Impuestos del Comprador

  • Impuesto de Registro: Porcentaje sobre el valor de la escritura
  • Derechos Notariales: Costos de la escrituración
  • Impuesto Predial: A partir de la entrega
  • Valorización: Si existe en el municipio

Beneficios Tributarios

  • Vivienda de Interés Social: Exenciones especiales
  • Primera Vivienda: Descuentos en algunos municipios
  • Programas Gubernamentales: Subsidios aplicables

Riesgos y Protecciones

Riesgos Comunes

  1. Títulos Defectuosos: Problemas en la cadena de propiedad
  2. Gravámenes Ocultos: Hipotecas o embargos no declarados
  3. Vicios Ocultos: Defectos estructurales no visibles
  4. Problemas Urbanos: Infracciones a normas de construcción

Medidas de Protección

  1. Estudio de Títulos Profesional: Por abogado especializado
  2. Seguro de Título: Protección contra defectos en títulos
  3. Inspección Técnica: Evaluación por ingeniero o arquitecto
  4. Garantías Contractuales: Cláusulas específicas de protección

Modalidades Especiales

Venta con Reserva de Usufructo

  • El vendedor retiene el derecho de usar el inmueble
  • Transferencia de nuda propiedad al comprador
  • Reversión automática al fallecimiento del usufructuario

Venta a Plazos

  • Pago diferido del precio en cuotas
  • Posibilidad de reserva de dominio
  • Garantías adicionales requeridas

Venta en Comunidad

  • Varios compradores para un solo inmueble
  • Régimen de propiedad horizontal
  • Reglamentos internos aplicables

Resolución de Conflictos

Vicios del Consentimiento

  • Error: Equivocación sobre características esenciales
  • Fuerza: Presión física o moral para contratar
  • Dolo: Engaño intencional sobre el inmueble

Incumplimiento Contractual

  • Resolución: Terminación del contrato por incumplimiento
  • Indemnización: Compensación por daños causados
  • Cumplimiento Forzoso: Exigir ejecución de obligaciones

Acciones Legales

  • Acción Resolutoria: Por incumplimiento del comprador
  • Acción de Saneamiento: Por evicción o vicios ocultos
  • Acción Reivindicatoria: Para recuperar la posesión

Advertencia Legal: La compraventa de inmuebles es una transacción compleja que requiere asesoría legal especializada. Se recomienda siempre contar con el acompañamiento de un abogado experto en derecho inmobiliario para garantizar la seguridad jurídica de la operación.