房产买卖合同：买卖双方实用指南
什么是房产买卖合同？
房产买卖合同是指出卖人转移房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条及《城市房地产管理法》的相关规定，房产买卖是不动产交易中最重要的类型。
重要提示：房产买卖合同签订后，必须办理产权过户登记，产权才能发生转移。未办理过户登记的，不发生物权变动效力。
房产类型
住宅类
商品房：
- 开发商开发的新建商品住宅
- 取得商品房预售许可证或现售备案
- 可自由交易
二手房：
- 已取得不动产权证书的住宅
- 满足当地限售政策后可交易
- 需缴纳个人所得税等税费
经济适用房：
- 政府提供政策优惠建设的住房
- 购买后5年内不得上市交易
- 5年后交易需补交土地出让金
安置房：
- 拆迁安置取得的住房
- 取得完全产权后可上市交易
商业类
商铺：
- 用于经营的商业用房
- 产权年限通常40年
- 可自由买卖
写字楼：
- 办公用房
- 产权年限通常50年
其他
车位车库：
- 可单独办证的停车位
- 人防车位不能办证交易
不动产权证书
中国目前实行不动产统一登记制度：
不动产权证书：
- 房屋所有权和土地使用权合一
- 记载房屋坐落、面积、用途
- 记载土地使用权类型、期限
- 是唯一的产权凭证
合同关键条款
1. 房产基本信息
必备信息：
- 房屋坐落位置（具体地址）
- 不动产权证号
- 建筑面积、套内面积
- 房屋结构、层数、朝向
- 土地使用权性质及期限
- 房屋用途（住宅/商业等）
附属设施：
- 装修情况
- 附赠家具家电
- 车位车库（如有）
2. 价格及支付
价格构成：
- 房屋总价
- 是否含税费
- 车位等附属设施价格
支付方式：
- 一次性付款
- 贷款购买（首付比例、贷款金额）
- 分期付款
支付时间：
- 定金支付时间
- 首付款支付时间
- 尾款支付时间（通常过户后）
3. 交付条款
交付时间：
- 明确的交付日期
- 延期交付违约责任
交付标准：
- 交付时的房屋状态
- 水电气等设施状况
- 物业费缴纳情况
随房资料：
- 不动产权证书
- 竣工验收资料
- 使用说明书、质量保证书（新房）
- 物业资料
4. 产权过户
过户时间：
- 约定办理过户的时间
- 通常在付清全款后一定期限内
税费承担：
- 契税、个税、增值税
- 各项税费由谁承担
- 过户登记费
购房流程
1. 看房选房
- 实地查看房屋
- 了解周边环境、配套
- 核实产权信息
2. 签订意向书/支付定金
- 支付定金（通常1-5万元）
- 签订认购书或定金协议
- 约定签约时间
3. 签订买卖合同
- 核对合同条款
- 明确双方权利义务
- 双方签字盖章
4. 支付首付款
- 按约定比例支付首付
- 取得首付款收据
- 办理贷款手续（如需要）
5. 办理产权过户
所需材料：
- 双方身份证件
- 不动产权证书
- 买卖合同
- 完税证明
办理地点：
- 不动产登记中心
办理时间：
- 一般5-15个工作日
6. 支付尾款
- 凭新的不动产权证
- 支付剩余房款
- 取得全部发票
7. 房屋交接
- 实地验收房屋
- 签署交接确认书
- 交接钥匙
- 办理物业更名
税费计算
买方需缴纳
契税：
- 首套房90㎡以下：1%
- 首套房90㎡以上：1.5%
- 二套房：2%-3%（各地不同）
印花税：
- 一般为0.05%（住宅免征）
产权登记费：
- 住宅80元/套
卖方需缴纳
增值税及附加：
- 不足2年的住房：全额5.6%
- 满2年的普通住宅：免征
- 满2年的非普通住宅：差额5.6%
个人所得税：
- 满5年且唯一住房：免征
- 其他情况：差额20%或全额1%-2%
土地增值税：
- 普通住宅免征
- 非住宅按增值额累进税率
计算示例
购买一套满2年的普通住宅，面积100㎡，成交价200万元（首套房）：
买方：
- 契税：200万 × 1.5% = 3万元
- 登记费：80元
- 合计约3.01万元
卖方：
- 增值税：免征（满2年）
- 个人所得税：200万 × 1% = 2万元（或按差额20%）
- 合计约2万元
买方注意事项
购房前
-
核实产权
- 查询不动产登记信息
- 确认卖方是否为产权人
- 了解是否有共有人
-
检查房屋状况
- 是否存在抵押
- 是否被查封
- 是否有租赁关系
- 是否在限售期内
-
了解限购政策
- 是否符合购房资格
- 首付比例和贷款额度
- 税费优惠政策
-
实地看房
- 房屋结构、朝向、采光
- 周边环境、交通
- 小区配套、物业
签约时
-
仔细审查合同
- 房屋信息准确无误
- 价款及支付方式明确
- 交付时间和标准清晰
- 违约责任具体
-
保留证据
- 合同原件
- 付款凭证
- 沟通记录
- 房屋照片
过户时
-
准备材料
- 身份证、户口本、婚姻证明
- 购房资格证明
- 税费缴纳凭证
-
及时办理
- 按约定时间办理
- 亲自到场或委托公证
-
验收房屋
- 对照合同清点
- 检查设施设备
- 查看物业欠费
卖方注意事项
-
准备材料
- 不动产权证书原件
- 身份证件
- 婚姻证明（共有产权）
- 户口本（学区房）
-
了解市场
- 周边成交价格
- 当前市场行情
- 税费政策变化
-
配合买方
- 如实告知房屋状况
- 协助办理过户
- 按时交房
-
防范风险
- 核实买方购房资格
- 确认款项安全到账
- 解除水电气等户头
外籍人士购房
政策规定
可以购买：
- 在中国工作、学习满一年
- 可购买一套自用住房
- 不得购买非自住房
限制条件：
- 需提供工作、学习证明
- 需在所购城市实际居住
- 部分城市有额外限制
特殊情况：
- 港澳台居民按外籍人士政策
- 华侨需提供华侨身份证明
常见纠纷
1. 卖方一房二卖
买方权利：
- 已办理过户的，取得所有权
- 未过户但先签约的，可要求继续履行
- 可要求赔偿损失
2. 买方资金不足无法付款
卖方权利：
- 催告买方限期付款
- 解除合同
- 没收定金
- 要求赔偿损失
3. 房屋存在隐蔽瑕疵
买方权利：
- 要求修复
- 要求减少价款
- 严重影响居住的可解除合同
前提：
- 卖方未如实告知
- 影响合同目的实现
4. 延期交房或过户
违约方责任：
- 支付违约金
- 赔偿损失
- 守约方可解除合同
购房小贴士
对买方
-
不要轻信口头承诺
- 所有约定都要写入合同
-
留足资金
- 预留税费和装修费用
- 不要把钱算得太紧
-
查清楚学区
- 学区政策每年可能调整
- 落户时间要求
-
注意贷款政策
- 首付比例
- 利率情况
- 贷款年限
-
选择合适时机
- 关注市场走势
- 避免冲动购买
对卖方
-
定价合理
- 参考周边成交价
- 考虑房屋实际情况
-
提前准备
- 还清贷款（如有）
- 解除租赁关系
- 缴清物业费
-
保护隐私
- 看房时陪同
- 重要物品收好
-
慎选买家
- 核实购房资格
- 了解付款能力
总结
房产买卖是重大财产交易，涉及金额大、手续复杂。买卖双方应当：
- 充分了解政策法规
- 仔细审查合同条款
- 核实房产权属和状况
- 明确税费承担
- 及时办理过户登记
- 保留完整交易证据
建议在交易过程中咨询专业人士（房产中介、律师），确保交易安全顺利。
免责声明：本文内容仅供参考，不构成法律建议。各地政策可能有差异，具体情况请咨询当地房产部门或专业律师。