房屋租赁合同：出租人与承租人完整指南

什么是房屋租赁合同？

房屋租赁合同是指出租人（房东）将房屋交付承租人（租客）使用，承租人支付租金的协议。这是一份具有法律约束力的文件，明确规定了双方的权利和义务。

根据《合同法》相关规定，租赁合同应当采用书面形式，期限超过六个月的，必须采用书面形式。虽然口头协议在某些情况下也有效，但书面合同能更好地保护双方权益。

租赁合同的类型

1. 短期租赁（不超过1年）

• 灵活性高，适合流动人口
• 租金可能略高
• 适合暂时居住需求

2. 长期租赁（1年以上）

• 租金相对稳定
• 租期内不得随意涨租
• 适合长期定居

合同的基本要素

1. 合同主体

• 出租人：房屋所有权人或依法有权出租的人
• 承租人：具有完全民事行为能力的自然人或法人

2. 租赁房屋信息

必须明确记载：

• 房屋地址（具体到门牌号）
• 房屋面积（建筑面积/使用面积）
• 房屋结构（几室几厅几卫）
• 房屋用途（住宅/商用）
• 附属设施设备清单

3. 租金及支付方式

• 租金金额：明确每月/每季度/每年租金
• 支付方式：现金/转账/支票
• 支付时间：每月几号前支付
• 逾期违约金：明确逾期支付的处罚

4. 押金

• 押金金额：通常为1-3个月租金
• 退还条件：正常使用，无损坏即退还
• 扣除情形：水电费欠缴、房屋损坏等
• 退还时限：合同终止后多少天内退还

5. 租赁期限

• 起租日期和到期日期
• 租期届满后的处理方式
• 续租条件和程序

6. 房屋用途及使用要求

• 仅限居住使用或允许办公
• 不得擅自改变房屋结构
• 不得从事违法活动

双方权利与义务

出租人的义务

1. 按时交付房屋

   • 房屋应符合约定的使用条件
   • 确保房屋安全适居

2. 保证承租人的使用权

   • 不得随意干扰承租人正常使用
   • 不得擅自进入出租房屋

3. 维修义务

   • 负责房屋主体结构的维修
   • 及时处理影响正常使用的设施故障

4. 不得随意涨租

   • 租期内不得单方面提高租金
   • 涨租须提前通知并协商一致

承租人的义务

1. 按时支付租金

   • 按约定时间足额支付
   • 保存支付凭证

2. 合理使用房屋

   • 爱护房屋及设施
   • 按约定用途使用房屋

3. 承担日常维护

   • 负责小额维修
   • 保持房屋清洁

4. 不得擅自转租

   • 转租需经出租人书面同意
   • 否则构成违约

承租人的权利

1. 安静享用权

   • 在租期内独占使用房屋
   • 不受无理干扰

2. 要求维修权

   • 房屋损坏时有权要求出租人维修
   • 出租人拒不维修可自行维修并从租金中扣除

3. 优先承租权

   • 同等条件下优先续租
   • 出租人出售房屋时享有优先购买权

出租人的权利

1. 按时收租

   • 有权按约定收取租金
   • 承租人逾期可要求支付违约金

2. 监督使用

   • 有权检查房屋使用情况（需提前通知）
   • 发现违约行为可制止

3. 收回房屋

   • 租期届满收回房屋
   • 承租人严重违约可提前解除合同

费用承担

房屋租金

• 按月/季度/年支付
• 通常采用"押一付三"或"押一付一"

物业管理费

• 根据约定由出租人或承租人承担
• 一般由承租人承担

水电燃气费

• 通常由承租人承担
• 按实际用量缴纳
• 交房时应抄表记录

供暖费

• 北方地区需明确承担方
• 一般由实际使用人承担

房屋税费

• 房产税由出租人承担
• 不得转嫁给承租人

合同的变更与解除

协商变更

• 双方一致同意可变更合同内容
• 应签订书面变更协议

合同解除情形

出租人可解除合同：

• 承租人未按约定支付租金达一定期限
• 承租人擅自转租、转让
• 承租人损坏房屋拒不修复
• 承租人利用房屋从事违法活动

承租人可解除合同：

• 房屋存在严重质量问题影响居住
• 出租人未按约定维修
• 出租人干扰承租人正常使用

提前解约

• 需提前通知（通常30-60天）
• 可能需支付违约金
• 应协商处理押金退还

注意事项

承租前

1. 核实房屋信息

   • 查看房产证原件
   • 确认出租人身份
   • 检查房屋是否设定抵押

2. 实地查看房屋

   • 检查房屋结构和设施
   • 测试水电煤气
   • 了解周边环境和交通

3. 仔细阅读合同

   • 理解每一条款
   • 有疑问及时提出
   • 避免"霸王条款"

承租中

1. 保存证据

   • 保留租金支付凭证
   • 保存水电缴费单据
   • 记录与出租人的沟通

2. 及时沟通

   • 发现问题及时报告
   • 维修事项书面通知
   • 保持良好关系

退租时

1. 提前通知

   • 按约定期限通知出租人
   • 书面通知更为妥当

2. 房屋交接

   • 清理房屋
   • 恢复原状（合理损耗除外）
   • 双方共同验收

3. 结清费用

   • 缴清水电费
   • 结算物业费
   • 办理押金退还

常见纠纷及处理

1. 押金纠纷

问题：出租人无理扣押金

预防：

• 入住和退租时拍照留证
• 详细列明设施清单
• 约定明确的退还条件

解决：

• 协商处理
• 向居委会/物业求助
• 向消费者协会投诉
• 诉诸法律

2. 租金纠纷

问题：出租人要求涨租

处理：

• 租期内拒绝单方涨租
• 保留合同和支付凭证
• 必要时寻求法律援助

3. 维修纠纷

问题：出租人拒不维修

处理：

• 书面通知并保留证据
• 自行维修并从租金中扣除
• 情节严重可解除合同

法律依据

本合同主要依据以下法律法规：

• 《中华人民共和国民法典》合同编
• 《中华人民共和国城市房地产管理法》
• 地方性房屋租赁管理条例

小贴士

1. 选择正规渠道：通过正规中介或房东直租
2. 不贪便宜：明显低于市场价的房源要警惕
3. 实名认证：要求出租人出示身份证和房产证
4. 书面为证：所有约定都要写进合同
5. 保留证据：合同、收据、照片等要妥善保管

总结

一份完善的房屋租赁合同应当：

• 内容全面，条款明确
• 权利义务对等
• 符合法律规定
• 双方理解一致

租赁双方应本着诚实信用原则，严格履行合同约定，共同维护良好的租赁关系。如遇纠纷，应优先协商解决，必要时寻求法律途径维护自身合法权益。

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