สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์: คู่มือสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456-473 โดยผู้ขายตกลงขายและส่งมอบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน บ้าน อาคาร) ให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงรับซื้อและชำระราคา

ข้อกำหนดสำคัญ: สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (สำนักงานที่ดิน) จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ประเภทอสังหาริมทรัพย์

1. ที่ดินเปล่า

• ที่ดินยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
• เหมาะสำหรับการลงทุนหรือสร้างบ้าน

2. ที่ดินพร้อมบ้าน

• ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
• บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์

3. ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)

• อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
• มีเลขที่ทะเบียนห้องชุด

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน

โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

• เอกสารสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด
• สามารถซื้อขาย จำนอง โอนได้อย่างเสรี
• ต้องจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก)

• สิทธิ์รองจากโฉนด
• สามารถซื้อขาย โอน ได้
• สามารถยื่นขอโฉนดได้ (ถ้าพื้นที่อนุญาต)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

• เอกสารแสดงการครอบครองทำประโยชน์
• สามารถซื้อขาย โอน ได้
• ไม่สามารถนำไปจำนองกับธนาคารได้

ใบจัดสรร (น.ส.4จ)

• ใช้ในโครงการจัดสรรที่ดิน
• ยังไม่ได้แยกโฉนด
• เมื่อพัฒนาเสร็จจะเปลี่ยนเป็นโฉนด

องค์ประกอบสำคัญของสัญญา

1. รายละเอียดทรัพย์สิน

สำหรับที่ดิน:

• เลขที่โฉนด/น.ส.3ก/น.ส.3
• ที่ตั้ง: ตำบล อำเภอ จังหวัด
• เนื้อที่: ไร่ งาน ตารางวา
• แนวเขตที่ดิน

สำหรับห้องชุด:

• เลขที่ทะเบียนห้องชุด
• ชื่ออาคาร หมายเลขห้อง ชั้น
• ขนาดพื้นที่
• ส่วนควบและส่วนกลาง

2. ราคาและการชำระเงิน

• ราคาซื้อขายทั้งหมด
• เงินจอง/มัดจำ
• ว่านชำระ (ถ้ามี)
• วิธีการชำระ

3. การโอนกรรมสิทธิ์

• วันนัดโอน
• สถานที่โอน (สำนักงานที่ดิน)
• ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน
• ภาษีและค่าธรรมเนียม

ขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนที่ 1: ตกลงราคาและเงื่อนไข

• เจรจาราคา
• ตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น

ขั้นตอนที่ 2: ชำระเงินจอง

• จ่ายเงินจอง (มักเป็น 10,000-100,000 บาท)
• ทำหนังสือจอง

ขั้นตอนที่ 3: ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

• ชำระเงินมัดจำ (มักเป็น 10-30% ของราคา)
• ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย
• กำหนดวันนัดโอน

ขั้นตอนที่ 4: Due Diligence

ผู้ซื้อตรวจสอบ:

• เอกสารสิทธิ์
• ภาระหนี้ค้างชำระ
• ข้อจำกัดในการโอน
• แผนผังบริเวณ

ขั้นตอนที่ 5: ดำเนินการโอน

ณ สำนักงานที่ดิน:

• ลงนามสัญญาซื้อขาย
• ชำระราคาคงเหลือ
• ชำระภาษีและค่าธรรมเนียม
• รับเอกสารสิทธิ์ใหม่

ภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอน

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

• อัตรา: 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
• โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง

2. อากรแสตมป์

• อัตรา: 0.5% ของราคาซื้อขาย
• เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีไม่ต้องเสีย SBT)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)

• อัตรา: 3.3% ของราคาซื้อขาย
• เสียก็ต่อเมื่อ:
  • ผู้ขายเป็นนิติบุคคล หรือ
  • ผู้ขายบุคคลธรรมดาแต่ถือครองไม่เกิน 5 ปี
• ถ้าเสีย SBT ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

• อัตรา: 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
• ผู้ซื้อหักและนำส่งให้ผู้ขาย
• ผู้ขายนำไปเครดิตภาษีเงินได้

5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ผู้ขาย)

• คำนวณจากกำไรที่ได้จากการขาย
• ใช้อัตราก้าวหน้า 0-35%

ตัวอย่างการคำนวณ: ซื้อขายบ้านราคา 5,000,000 บาท (ราคาประเมิน 3,000,000 บาท)

รายการ	อัตรา	ฐานคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียม	2%	5,000,000	100,000 บาท
อากรแสตมป์	0.5%	5,000,000	25,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	1%	3,000,000	30,000 บาท
รวม			155,000 บาท

โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง = 77,500 บาท/คน

ข้อควรระวังสำหรับผู้ซื้อ

ก่อนซื้อ

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์:

   • เอกสารต้องเป็นของจริง
   • ชื่อผู้ขายตรงกับเอกสารสิทธิ์
   • ไม่มีการยึด อายัด จำนอง

2. ตรวจสอบข้อจำกัด:

   • สิทธิ์การโอน (ถ้าเป็นที่ราชพัสดุ)
   • เงื่อนไขพิเศษ (ถ้ามี)
   • ข้อบังคับนิติบุคคล (กรณีคอนโด)

3. ตรวจสภาพทรัพย์:

   • สำรวจที่ดินจริง
   • เช็คแนวเขตที่ดิน
   • ตรวจสอบสาธารณูปโภค

4. เช็คภาระหนี้:

   • ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
   • ค่าส่วนกลาง (กรณีคอนโด)
   • หนี้บุคคลภายนอก

ขณะทำสัญญา

• อ่านสัญญาทุกข้อ
• เช็ครายละเอียดทรัพย์สินให้ตรง
• ถ่ายรูปเอกสารและสภาพทรัพย์
• เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง

วันนัดโอน

• นำเอกสารครบถ้วน
• เช็คเอกสารก่อนลงนาม
• นับเงินให้ชัดเจน
• รับเอกสารสิทธิ์ฉบับใหม่

ข้อควรระวังสำหรับผู้ขาย

1. ตรวจสอบผู้ซื้อ:

   • ความสามารถในการชำระเงิน
   • เอกสารประจำตัว
   • ถ้าเป็นชาวต่างชาติ เช็คสิทธิ์การถือครองที่ดิน

2. เตรียมเอกสาร:

   • เอกสารสิทธิ์ต้นฉบับ
   • บัตรประชาชน/ทะเบียนบ้าน
   • ใบเสร็จค่าภาษีล่าสุด
   • หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าไม่ไปเอง)

3. ชำระหนี้ค้าง:

   • ค่าภาษีที่ดิน
   • ค่าส่วนกลาง
   • หนี้จำนอง (ถ้ามี)

4. รับเงินปลอดภัย:

   • เช็คธนาคาร
   • โอนเงินผ่านธนาคาร
   • นับเงินสดให้ชัดเจน

สิทธิ์ของชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์

ที่ดิน

• หลักการ: ชาวต่างชาติ ไม่สามารถ ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย
• ข้อยกเว้น:
  • ลงทุนตาม BOI (ขั้นต่ำ 40 ล้านบาท)
  • อื่นๆ ตามที่กฎหมายอนุญาต

ห้องชุด (คอนโด)

• สามารถ ถือกรรมสิทธิ์ได้
• ข้อจำกัด: โควต้าชาวต่างชาติรวมไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งโครงการ
• เงื่อนไข: ต้องนำเงินจากต่างประเทศเข้ามา พร้อมหนังสือรับรองจากธนาคาร (Tor Tor 3)

บ้าน/อาคาร

• สามารถ ถือกรรมสิทธิ์ในอาคาร/สิ่งปลูกสร้างได้
• แต่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตั้งอาคารได้
• มักใช้สิทธิ์เช่าระยะยาว (30 ปี + ต่อ 30 ปี)

กรณีพิพาทที่พบบ่อย

1. ผู้ขายไม่โอนให้ตามนัด

สิทธิ์ผู้ซื้อ:

• เรียกให้ปฏิบัติตามสัญญา
• บอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืน 2 เท่า (มาตรา 374)
• ฟ้องเรียกค่าเสียหาย

2. ผู้ซื้อไม่มาโอนหรือไม่ชำระเงิน

สิทธิ์ผู้ขาย:

• เรียกให้ปฏิบัติตามสัญญา
• บอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ
• ฟ้องเรียกค่าเสียหาย

3. พบตำหนิบกพร่องของทรัพย์

สิทธิ์ผู้ซื้อ:

• ขอลดราคา
• ขอให้ซ่อมแซม
• บอกเลิกสัญญา (ถ้าร้ายแรง)

เงื่อนไข: ต้องแจ้งภายในเวลาสมควร

เคล็ดลับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้ซื้อ

1. เจรจาราคา: อย่ายอมราคาแรก ลองเจรจา
2. เปรียบเทียบราคา: ดูราคาโดยรอบ
3. จ้างผู้เชี่ยวชาญ: สำรวจที่ดิน ตรวจสอบเอกสาร
4. เช็คกู้ได้หรือไม่: ถ้าต้องกู้ ควรเช็คก่อนจอง
5. เก็บหลักฐานทุกอย่าง: เอกสาร ใบเสร็จ รูปถ่าย

สำหรับผู้ขาย

1. ตั้งราคาตลาด: ไม่สูงหรือต่ำเกินไป
2. เตรียมทรัพย์ให้พร้อม: สะอาด เรียบร้อย
3. เตรียมเอกสารครบ: ไม่ให้ผู้ซื้อรอ
4. ซื่อสัตย์เรื่องตำหนิ: บอกปัญหาที่มี
5. ใช้นายหน้ามืออาชีพ: ถ้าขายเอง

สรุป

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกรรมมูลค่าสูงและมีผลผูกพันทางกฎหมาย:

• ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ถึงจะสมบูรณ์
• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสภาพทรัพย์อย่างละเอียด
• เข้าใจภาระภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
• ใช้บริการผู้เชี่ยวชาญเมื่อจำเป็น
• เก็บหลักฐานทุกอย่างไว้

หากมีข้อสงสัยควรปรึกษาทนายความหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต

---

คำเตือน: เนื้อหาในบทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความรู้เบื้องต้นเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย กรณีมีปัญหาควรปรึกษาทนายความที่มีใบอนุญาต