Bail Commercial

Définition

Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est soumis au statut des baux commerciaux, très protecteur du locataire.

Cadre juridique

• Code de commerce : articles L145-1 à L145-60
• Décret du 30 septembre 1953 : dispositions réglementaires
• Loi Pinel (2014) : modernisation des baux commerciaux
• Jurisprudence abondante

Champ d'application

Conditions cumulatives

Pour bénéficier du statut :

1. Local affecté à une activité commerciale, industrielle ou artisanale
2. Immatriculation au RCS ou RM
3. Exploitation effective et publique du fonds de commerce
4. Local distinct (pas de simple sous-location de partie d'un autre local)

Exclusions

Ne bénéficient pas du statut :

• Locations saisonnières
• Activités libérales pures (avocat, médecin) sauf activité commerciale accessoire
• Locaux à usage exclusif de bureaux (sauf convention)

Durée du bail

Bail 3-6-9

Durée minimale : 9 ans

• Résiliation triennale : locataire peut donner congé tous les 3 ans (bailleur non)
• Renouvellement automatique sauf congé motivé

Bail dérogatoire (précaire)

• Durée : maximum 3 ans (36 mois)
• Pas de statut protecteur
• Si maintien au-delà : requalification automatique en bail 3-6-9

Autres types

• Bail de courte durée : 2-3 ans maximum (pop-up store)
• Bail tout commerce : clause permettant toutes activités
• Bail monovalent : activité limitée

Loyer

Fixation initiale

Libre négociation entre les parties.

Révision triennale

Tous les 3 ans, demande possible basée sur :

• ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour commerces et artisans
• ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour bureaux et entrepôts
• Ou valeur locative si écart > 10% avec le marché

Révision annuelle

Si clause d'indexation : révision annuelle selon indice choisi (ILC, ILAT, ICC).

Déplafonnement

Lors du renouvellement, loyer peut être déplafonné si :

• Modification notable de la valeur locative
• Modification caractéristiques du local
• Durée effective du bail > 12 ans

Plafonnement : +10% par an maximum.

Charges et taxes

Charges récupérables

• Entretien parties communes
• Chauffage, eau, électricité parties communes
• Assurance immeuble
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Charges du bailleur

• Grosses réparations (article 606 Code civil)
• Ravalement, toiture, gros œuvre
• Mise aux normes structurelle

Taxes

• CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : locataire
• Taxe foncière : bailleur (sauf clause contraire)

Droit au bail (pas-de-porte)

Définition

Somme versée par le locataire au bailleur en contrepartie de l'avantage que représente la location d'un local commercial bien situé.

• Versé à la signature
• Non remboursable
• Amortissable comptablement

Distinction

• Droit d'entrée : versé au bailleur
• Indemnité de cession : versée au locataire précédent lors d'une cession de bail

Cession et sous-location

Cession du bail

Le locataire peut céder son bail avec le fonds de commerce (libre, sauf clause contraire dans certaines limites).

Clause d'agrément : possible mais encadrée.

Sous-location

• Interdite sauf clause expresse
• Si autorisée : sous-loyer plafonné au loyer principal
• Bailleur peut demander augmentation du loyer

Travaux

Travaux du locataire

• Entretien courant libre
• Aménagements : libres si n'affectent pas structure
• Transformations : accord bailleur si modification structure

Travaux du bailleur

• Grosses réparations : obligation
• Travaux d'amélioration : possibles avec indemnisation du trouble de jouissance

Remise en état

En fin de bail, le locataire doit remettre le local en l'état (sauf clause contraire ou autorisation travaux).

Renouvellement

Principe

Droit au renouvellement automatique du locataire sauf :

• Motif grave et légitime (non-paiement, manquement)
• Reprise pour reconstruction/surélévation avec indemnité d'éviction
• Reprise pour habiter (immeuble à usage principal d'habitation)

Procédure

Congé avec préavis de 6 mois avant échéance.

Indemnité d'éviction

Si refus de renouvellement sans motif grave : bailleur doit verser indemnité d'éviction au locataire.

Montant = valeur du fonds + frais de déménagement + frais de réinstallation.

Souvent très élevée, ce qui protège efficacement le locataire.

Résiliation

Par le locataire

• À chaque échéance triennale (bail 3-6-9)
• Préavis : 6 mois
• Par lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier

Par le bailleur

• Uniquement à l'échéance des 9 ans (ou renouvellement)
• Avec motif grave et légitime ou indemnité d'éviction
• Congé notifié 6 mois avant échéance

Résiliation anticipée

Possible uniquement si clause résolutoire (défaut de paiement, non-exploitation, violation clause).

Procédure judiciaire obligatoire.

État des lieux

Obligatoire à l'entrée et à la sortie (depuis loi Pinel).

Contradictoire, constat huissier recommandé.

Dépôt de garantie

• Montant libre (souvent 3 à 6 mois de loyer)
• Restitution en fin de bail sous déduction des dégradations

Conseils pratiques

Pour le bailleur

1. Vérifier viabilité du projet locataire
2. Bien définir l'activité autorisée (clause de destination)
3. Prévoir garanties : caution personnelle, dépôt de garantie
4. Clause résolutoire en cas de non-paiement
5. Clause d'indexation annuelle

Pour le locataire

1. Négocier le loyer initial (référence marché)
2. Négocier franchise de loyer (période sans loyer en début)
3. Clause de destination large ("tous commerces")
4. Durée ferme si besoin de sécurité
5. Vérifier état du local et conformité aux normes

Points de vigilance

• Vérification de la propriété du bailleur
• Conformité du local aux normes (sécurité, accessibilité PMR, hygiène)
• Autorisation d'enseigne et terrasse si applicable
• Clause de travaux : qui paie quoi
• Clause de non-concurrence : limiter la portée

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Important : Le statut des baux commerciaux est d'ordre public. Les clauses qui y dérogent en défaveur du locataire sont réputées non écrites. Le locataire bénéficie d'une forte protection, notamment via le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction.