Contrat de Location d'Appartement

Définition

Le bail d'habitation est le contrat par lequel le propriétaire (bailleur) loue un logement à un locataire pour usage d'habitation principale ou secondaire.

Cadre juridique

• Loi du 6 juillet 1989 : encadre les locations de logements vides ou meublés
• Code civil : dispositions générales
• Loi Alur (2014) et loi Élan (2018) : réformes récentes
• Décrets d'application réguliers

Types de baux

Bail vide (résidence principale)

• Durée minimale : 3 ans (propriétaire personne physique) ou 6 ans (personne morale)
• Renouvellement tacite
• Encadrement strict

Bail meublé

• Durée minimale : 1 an (9 mois pour étudiants)
• Logement équipé pour habiter immédiatement
• Liste minimale d'équipements obligatoires

Bail mobilité

• Durée : 1 à 10 mois non renouvelable
• Sans dépôt de garantie
• Pour situations temporaires (études, stage, formation)

Documents obligatoires

Dossier de location

Le bailleur peut demander :

• Pièce d'identité
• Justificatifs de domicile
• Justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de salaire)
• Attestation employeur
• Dernière quittance de loyer

Interdit : chèque de réservation, virements avant signature.

Annexes au contrat

• État des lieux d'entrée
• Diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, risques naturels, etc.)
• Notice d'information sur les droits et obligations
• Attestation d'assurance habitation du locataire

Loyer et charges

Fixation du loyer

• Librement fixé (sauf zones tendues : encadrement)
• Paris, Lyon, certaines villes : plafonnement du loyer
• Référence au loyer du précédent locataire

Révision du loyer

• Annuelle selon IRL (Indice de Référence des Loyers)
• Date anniversaire du bail
• Calcul : loyer × (nouvel IRL / ancien IRL)

Charges locatives

• Récupérables : entretien parties communes, eau, chauffage collectif
• Provisions mensuelles avec régularisation annuelle
• Liste limitative fixée par décret

Dépôt de garantie

Montant maximal

• Bail vide : 1 mois de loyer hors charges
• Bail meublé : 2 mois de loyer hors charges
• Bail mobilité : interdit

Restitution

• Dans le mois si état des lieux conforme
• Dans les 2 mois si différences
• Déductions possibles : réparations locatives, loyers impayés

Durée et renouvellement

Durée initiale

• Bail vide : 3 ou 6 ans selon bailleur
• Renouvellement tacite à l'échéance
• Possibilité de non-renouvellement par bailleur (motifs limités)

Congé du locataire

• Préavis : 3 mois (bail vide), 1 mois (bail meublé)
• Réduction à 1 mois si mutation, perte emploi, santé, zones tendues
• Par lettre recommandée

Congé du bailleur

• Uniquement à l'échéance
• Motifs : reprise pour habiter, vendre, motif légitime et sérieux
• Préavis 6 mois

Obligations du bailleur

Délivrance du logement

• Logement décent et en bon état
• Équipements conformes
• Respecter jouissance paisible

Réparations

• Grosses réparations (article 606 Code civil)
• Vétusté
• Vice de construction

Diagnostics

Fournir diagnostics à jour (performance énergétique, plomb, amiante, etc.).

Obligations du locataire

Paiement

• Loyer et charges aux échéances
• Assurance habitation obligatoire
• Taxe d'habitation si applicable

Entretien courant

• Réparations locatives
• Entretien chaudière
• Petites réparations

Usage du logement

• Habitation paisible
• Pas de nuisances
• Pas de transformation sans accord

Résiliation anticipée

Par le locataire

Toujours possible avec préavis de 3 mois (ou 1 mois selon cas).

Par le bailleur

Uniquement pour motif légitime et sérieux :

• Non-paiement du loyer
• Troubles de voisinage graves
• Non-assurance du locataire

Procédure judiciaire obligatoire (clause résolutoire).

Encadrement des loyers

Zones concernées

Paris, Lyon, Lille et certaines agglomérations.

Loyers de référence

• Loyer de référence
• Loyer de référence majoré (plafond)
• Loyer de référence minoré

Complément de loyer possible si logement exceptionnel (justification).

Conseils pratiques

Pour le bailleur

1. Vérifier solvabilité locataire (taux d'effort < 33%)
2. Rédiger état des lieux précis avec photos
3. Respecter liste documents autorisés
4. Souscrire assurance propriétaire non occupant (PNO)
5. Déclarer revenus fonciers

Pour le locataire

1. Vérifier décence du logement
2. Examiner diagnostics (notamment DPE)
3. Négocier avant signature
4. Photos état des lieux
5. Souscrire assurance habitation immédiatement
6. Conserver quittances et correspondances

Points de vigilance

• Clauses abusives interdites
• Frais d'agence plafonnés et partagés
• Garant : engagement limité dans le temps
• Colocation : bail unique ou multiples

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Important : Le droit du bail est très protecteur du locataire. En cas de litige, privilégier la conciliation (commission départementale de conciliation) avant saisine du tribunal.