Contrato de Empreitada

O que é?

O contrato de empreitada é um acordo pelo qual uma pessoa (empreiteiro) se obriga a realizar determinada obra ou serviço, mediante remuneração previamente ajustada. Está regulado pelos artigos 610 a 626 do Código Civil Brasileiro.

Características Principais

Tipos de Empreitada:

• Empreitada de lavor: O empreiteiro fornece apenas mão de obra, sendo os materiais do contratante
• Empreitada mista ou completa: O empreiteiro fornece tanto mão de obra quanto materiais
• Empreitada por administração: O empreiteiro administra a obra recebendo remuneração fixa ou percentual

Natureza Jurídica:

• Contrato bilateral e oneroso
• Não há vínculo empregatício (relação de natureza civil)
• Pode envolver pessoa física ou jurídica
• Resultado é mais importante que o processo

Elementos Essenciais

Qualificação das Partes

• Contratante/Dono da Obra: Pessoa física ou jurídica que contrata a execução
• Empreiteiro/Contratado: Profissional ou empresa que executará a obra

Objeto da Empreitada

• Descrição detalhada da obra ou serviço
• Especificações técnicas e memorial descritivo
• Plantas, projetos e documentação técnica
• Local de execução

Prazo

• Data de início das atividades
• Prazo de conclusão
• Cronograma físico-financeiro
• Penalidades por atraso

Preço e Pagamento

• Preço fixo: Valor total previamente acordado (mais comum)
• Preço por medição: Pagamento conforme andamento (por metro quadrado, etapa, etc.)
• Forma de pagamento: parcelas, medições, etapas
• Reajuste: Índices como INCC, IPCA, IGP-M

Direitos e Obrigações

Do Empreiteiro

• Obrigações:

  • Executar a obra conforme projeto e normas técnicas
  • Utilizar materiais de qualidade (se empreitada mista)
  • Cumprir prazos estabelecidos
  • Responsabilizar-se por danos a terceiros durante a obra
  • Garantir solidez e segurança por 5 anos (art. 618 CC)
  • Manter equipe qualificada e equipamentos adequados
  • Obter licenças e alvarás necessários
  • Contratar ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no CREA/CAU

• Direitos:

  • Receber o pagamento conforme acordado
  • Direito de retenção da obra em caso de inadimplência
  • Solicitar reajuste se houver alteração no projeto
  • Requerer pagamento adicional por serviços extras

Do Contratante

• Obrigações:

  • Fornecer projeto e documentação completos
  • Permitir acesso ao local da obra
  • Pagar conforme acordado
  • Fornecer materiais (se empreitada de lavor)
  • Fiscalizar a execução

• Direitos:

  • Fiscalizar a obra a qualquer tempo
  • Exigir cumprimento do projeto e prazo
  • Reter pagamento se houver vícios ou defeitos
  • Rescindir o contrato pagando proporcionalmente (art. 623 CC)

Garantias e Responsabilidades

Garantia Legal (Art. 618 do Código Civil)

• Solidez e segurança da obra por 5 anos
• Aplica-se a vícios de solo ou má execução
• Prazo decadencial inicia na aceitação da obra
• Responsabilidade solidária do empreiteiro e engenheiro/arquiteto

Garantias Contratuais

• Caução em dinheiro (3-5% do valor)
• Seguro-garantia
• Fiança bancária
• Retenção de percentual de cada medição (5-10%)

Responsabilidade por Vícios

• Vícios aparentes: Devem ser reclamados em até 30 dias (art. 445 CC)
• Vícios ocultos: Prazo de 180 dias após descobertos (art. 445 CC)
• Vícios de solidez: 5 anos conforme art. 618 CC

Alterações no Contrato

Aditivos Contratuais:

• Mudanças no projeto original
• Prorrogação de prazo
• Acréscimo ou supressão de serviços (limite de 25% do valor)
• Reajuste de preços

Imprevistos:

• Caso fortuito ou força maior podem justificar atrasos
• Alterações substanciais do projeto permitem renegociação
• Descoberta de condições não previstas (solo, água subterrânea)

Rescisão do Contrato

Rescisão Unilateral pelo Contratante

• Direito reconhecido no art. 623 do Código Civil
• Deve pagar proporcionalmente pelo executado
• Deve indenizar prejuízos do empreiteiro

Rescisão por Inadimplemento

• Atraso injustificado na obra
• Não pagamento pelo contratante
• Má execução ou uso de materiais inadequados
• Abandono da obra

Rescisão por Acordo Mútuo

• Negociação entre as partes
• Acerto de valores executados e pendências

Aspectos Tributários

Para o Empreiteiro:

• Pessoa Física: Carnê-leão (tabela progressiva até 27,5%)
• Pessoa Jurídica: Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real
• ISS (Imposto sobre Serviços): 2% a 5% conforme município
• Retenção de INSS: 11% sobre nota fiscal (empreitada mista)

Retenções na Fonte:

• INSS: 11% (empreitada com fornecimento de material)
• ISS: Conforme legislação municipal
• IR: 1,5% (PJ) ou conforme tabela (PF)
• CSLL, PIS, COFINS: Se aplicável

Dicas Importantes

1. Projeto Detalhado: Quanto mais detalhado o projeto, menos discussões futuras
2. Orçamento Realista: Prever contingências e imprevistos
3. Vistorias: Fazer vistoria inicial e final com laudo fotográfico
4. Diário de Obra: Registrar andamento, problemas e alterações
5. ART/RRT: Exigir registro profissional de responsáveis técnicos
6. Seguro: Considerar seguro de obra (incêndio, roubo, responsabilidade civil)
7. Cláusulas Claras: Definir claramente escopo, materiais, prazos e penalidades
8. Medições: Estabelecer critérios objetivos para medição de avanço físico

Legislação Aplicável

• Código Civil Brasileiro: arts. 610 a 626
• Lei 8.078/90: Código de Defesa do Consumidor (se aplicável)
• Normas da ABNT: NBR técnicas para construção
• Lei 5.194/66: CREA (engenheiros)
• Lei 12.378/10: CAU (arquitetos)
• Legislação municipal: Código de obras, posturas e zoneamento

Conclusão

O contrato de empreitada deve ser elaborado com atenção aos detalhes técnicos e jurídicos, garantindo direitos e obrigações de ambas as partes. A presença de profissional habilitado e o registro da responsabilidade técnica são fundamentais para a segurança da obra e das partes envolvidas.