สัญญาเช่าคอนโดมิเนียม: คู่มือสำหรับผู้ให้เช่าและผู้เช่า

สัญญาเช่าคอนโดมิเนียมคืออะไร?

สัญญาเช่าคอนโดมิเนียม (Condominium Lease Agreement) เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571 โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุด (Condominium Unit) ที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

คอนโดมิเนียมมีลักษณะพิเศษคือ นอกจากจะมีเจ้าของห้องชุดแล้ว ยังมีทรัพย์สินส่วนกลางที่เจ้าของร่วมกันดูแล ทำให้สัญญาเช่าคอนโดมีรายละเอียดเพิ่มเติมจากสัญญาเช่าบ้านทั่วไป

ความแตกต่างระหว่างเช่าคอนโดกับเช่าบ้าน

หัวข้อ	คอนโดมิเนียม	บ้าน
ค่าส่วนกลาง	มี (รายเดือน)	ไม่มี
กฎระเบียบ	เคร่งครัด (นิติบุคคล)	ยืดหยุ่นกว่า
ที่จอดรถ	จำกัด/มีค่าใช้จ่าย	ภายในบ้าน
ความเป็นส่วนตัว	น้อยกว่า	สูงกว่า
สิ่งอำนวยความสะดวก	มี (สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส)	ไม่มี
การปรับปรุง	จำกัด	ยืดหยุ่นกว่า

องค์ประกอบสำคัญของสัญญา

1. คู่สัญญา

• ผู้ให้เช่า: เจ้าของห้องชุดตามเอกสารสิทธิ์ หรือผู้รับมอบอำนาจ
• ผู้เช่า: บุคคลหรือนิติบุคคลที่เช่าห้องชุด

2. รายละเอียดห้องชุด

ต้องระบุให้ชัดเจน:

• ที่ตั้ง: ชื่ออาคาร ห้องเลขที่ ชั้น อาคาร
• ทะเบียนห้องชุด: เลขที่ทะเบียนห้องชุด
• ขนาดพื้นที่: ตารางเมตร
• ห้องนอน ห้องน้ำ: จำนวน
• ทิศทาง: ทิศของห้อง
• วิว: มองเห็นอะไร (ถ้าสำคัญ)

3. ค่าเช่าและค่าใช้จ่าย

• ค่าเช่า: จำนวนเงินรายเดือน
• ค่าส่วนกลาง: ใครเป็นผู้จ่าย (มักเป็นผู้เช่า)
• ค่าน้ำ ค่าไฟ: วิธีคำนวณและผู้รับผิดชอบ
• ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าทีวี: (ถ้ามี)
• ค่าที่จอดรถ: (ถ้ามี)
• เงินประกัน: จำนวนและเงื่อนไขการคืน

4. ระยะเวลาการเช่า

• ระยะเวลาเช่า (มักเป็น 1-3 ปี)
• วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญา
• เงื่อนไขการต่ออายุสัญญา

5. เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์

• รายการเฟอร์นิเจอร์ที่มาพร้อมห้อง
• สภาพของเฟอร์นิเจอร์
• ความรับผิดชอบในการซ่อมแซม

สิทธิและหน้าที่

หน้าที่ผู้ให้เช่า

1. ส่งมอบห้องในสภาพดี: พร้อมใช้งานตามที่ตกลง
2. ซ่อมแซมโครงสร้างหลัก: ระบบประปา ไฟฟ้า ปัญหาโครงสร้าง
3. ส่งมอบเอกสาร: สำเนาเอกสารสิทธิ์ กฎระเบียบนิติบุคคล
4. เคารพสิทธิ์ผู้เช่า: ไม่รบกวนการใช้ห้องชุดของผู้เช่า
5. รับผิดชอบภาษี: จ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดิน

หน้าที่ผู้เช่า

1. จ่ายค่าเช่าตรงเวลา: ตามที่ตกลงกัน
2. จ่ายค่าส่วนกลาง: รายเดือนตรงเวลา (ถ้าตกลงให้ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย)
3. จ่ายค่าน้ำ-ค่าไฟ: ตามการใช้จริง
4. ดูแลรักษาห้อง: ใช้อย่างระมัดระวัง
5. ปฏิบัติตามกฎนิติบุคคล: เคารพกฎระเบียบของอาคาร
6. แจ้งปัญหา: แจ้งผู้ให้เช่าเมื่อมีความเสียหาย
7. ส่งมอบห้องคืน: ในสภาพดีเมื่อครบสัญญา

สิทธิ์ผู้เช่า

1. ใช้ห้องโดยสงบ: ไม่ถูกรบกวนโดยผู้ให้เช่า
2. ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง: สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องประชุม
3. รับประกันการซ่อมแซม: ผู้ให้เช่าต้องซ่อมส่วนที่เสียหายจากการใช้งานปกติ
4. ได้รับเงินประกันคืน: เต็มจำนวนหากส่งห้องคืนในสภาพดี

สิทธิ์ผู้ให้เช่า

1. ได้รับค่าเช่าเต็มจำนวนตรงเวลา
2. เรียกค่าเสียหาย: หากผู้เช่าทำความเสียหายเกินปกติ
3. ตรวจสอบห้อง: โดยแจ้งล่วงหน้า
4. บอกเลิกสัญญา: หากผู้เช่าผิดสัญญา

ค่าใช้จ่ายในการเช่าคอนโด

ค่าใช้จ่ายรายเดือน

1. ค่าเช่า: ตามที่ตกลงกัน
2. ค่าส่วนกลาง: โดยเฉลี่ย 35-70 บาท/ตร.ม./เดือน
3. ค่าไฟฟ้า: ประมาณ 5-8 บาท/หน่วย (แล้วแต่อาคาร)
4. ค่าน้ำประปา: ประมาณ 18-25 บาท/หน่วย
5. ค่าอินเทอร์เน็ต: (ถ้าไม่รวม) ประมาณ 500-1,000 บาท
6. ค่าจอดรถ: (ถ้าไม่รวม) ประมาณ 500-2,000 บาท/คัน

ค่าใช้จ่ายตอนเข้าอยู่

1. ค่าเช่าล่วงหน้า: 1 เดือน
2. เงินประกัน: 2-3 เดือน
3. ค่าทำกุญแจ/คีย์การ์ด: (ถ้ามี)
4. ค่าธรรมเนียมการย้ายเข้า: บางอาคารเรียกเก็บ

ตัวอย่าง: คอนโด 35 ตร.ม. ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน

• ค่าเช่าล่วงหน้า: 12,000 บาท
• เงินประกัน 2 เดือน: 24,000 บาท
• รวมเงินต้นทุนแรกเข้า: 36,000 บาท

กฎระเบียบนิติบุคคลที่ควรรู้

กฎทั่วไป

1. เวลาเข้า-ออก: บางอาคารจำกัดเวลาเข้าออกช่วงดึก
2. เสียงดัง: ห้ามส่งเสียงดังรบกวนหลัง 22:00 น.
3. การเลี้ยงสัตว์: บางอาคารห้ามหรือจำกัดขนาด/จำนวน
4. การสูบบุหรี่: บางอาคารห้ามสูบในที่สาธารณะ
5. แขกค้างคืน: ต้องลงทะเบียน (บางแห่ง)
6. การแขวนผ้า: ห้ามตากผ้านอกระเบียง (บางแห่ง)

การใช้สิ่งอำนวยความสะดวก

• สระว่ายน้ำ: มีเวลาเปิด-ปิด, กฎการแต่งกาย
• ฟิตเนส: มีเวลาใช้งาน, ห้ามส่งเสียงดัง
• ห้องประชุม: จองล่วงหน้า, มีค่าใช้จ่าย (บางแห่ง)
• ลิฟต์: จำกัดการขนของเข้า-ออก ต้องจองลิฟต์สินค้า

การปรับปรุงห้อง

• ต้องขออนุญาตนิติบุคคล: ก่อนเจาะผนัง ทาสี ติดตั้งอุปกรณ์
• ห้ามทำลายโครงสร้าง: เช่น รื้อผนัง ต่อเติม
• ใช้ช่างที่ผ่านการอนุมัติ: บางอาคารมีรายชื่อช่างที่อนุญาต

ข้อควรระวังสำหรับผู้เช่า

ก่อนเช่า

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์: ขอดูสำเนาเอกสารสิทธิ์ห้องชุด
2. ตรวจสภาพห้อง: ทุกมุม ทุกอุปกรณ์
   • ระบบไฟฟ้า ปลั๊ก สวิตช์
   • ระบบน้ำ ก๊อก ฝักบัว ส้วม
   • แอร์ เฟอร์นิเจอร์
   • ผนัง พื้น เพดาน (รอยร้าว น้ำซึม)
3. ถ่ายรูปหลักฐาน: ถ่ายรูปทุกมุม ทุกรายการ วันที่รับมอบ
4. อ่านกฎนิติบุคคล: ขอดูระเบียบนิติบุคคลและข้อบังคับของอาคาร
5. เช็คค่าใช้จ่าย:
   • ค่าส่วนกลางเท่าไร
   • ค่าไฟค่าน้ำคิดอย่างไร
   • มีค่าจอดรถหรือไม่

ขณะเช่า

1. จ่ายค่าส่วนกลางตรงเวลา: ค้างจะถูกปิดคีย์การ์ด
2. รักษาสภาพห้อง: ทำความสะอาดสม่ำเสมอ
3. แจ้งปัญหาทันที: ไม่ให้ปัญหาลุกลาม
4. เก็บหลักฐานการจ่ายเงิน: ใบเสร็จทุกรายการ
5. ปฏิบัติตามกฎอาคาร: หลีกเลี่ยงข้อร้องเรียน

ก่อนส่งห้องคืน

1. แจ้งล่วงหน้า: ตามสัญญา (มักเป็น 30-60 วัน)
2. ทำความสะอาด: ให้สะอาดเหมือนตอนรับมอบ
3. ซ่อมแซมส่วนที่เสียหาย: ถ้าเสียหายเกินปกติ
4. ถ่ายรูปหลักฐาน: ก่อนส่งมอบคืน
5. คืนกุญแจ/คีย์การ์ด: ครบถ้วน

ข้อควรระวังสำหรับผู้ให้เช่า

การเลือกผู้เช่า

1. ตรวจสอบประวัติ: ขอดูบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน
2. ตรวจเครดิต: ถามแหล่งรายได้ สลิปเงินเดือน
3. ติดต่อผู้ให้เช่าเก่า: ถ้าเป็นไปได้
4. เก็บสำเนาเอกสาร: เก็บไว้เป็นหลักฐาน

การทำสัญญา

1. ระบุรายละเอียดครบ: ยิ่งละเอียดยิ่งดี
2. แนบรายการเฟอร์นิเจอร์: ถ่ายรูปประกอบ
3. กำหนดเงื่อนไขชัดเจน: การซ่อมแซม การต่ออายุ
4. มีพยาน: อย่างน้อย 2 คน

การดูแลระหว่างเช่า

1. ตรวจสอบห้องสม่ำเสมอ: 3-6 เดือนต่อครั้ง (แจ้งล่วงหน้า)
2. รักษาความสัมพันธ์ดี: สื่อสารอย่างสุภาพ
3. ซ่อมแซมรวดเร็ว: เมื่อผู้เช่าแจ้งปัญหา
4. เก็บหลักฐาน: เอกสารทุกอย่าง

การเลิกสัญญาและการคืนเงินประกัน

การเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด

ผู้เช่าผิดสัญญา:

• ต้องจ่ายค่าปรับ (ถ้าระบุในสัญญา)
• อาจเสียเงินประกันบางส่วนหรือทั้งหมด
• ต้องแจ้งล่วงหน้าตามที่ตกลง (มักเป็น 30-60 วัน)

ผู้ให้เช่าผิดสัญญา:

• ต้องคืนเงินประกันเต็มจำนวน
• อาจต้องจ่ายค่าเสียหายให้ผู้เช่า

การคืนเงินประกัน

เงื่อนไขการคืน:

1. ส่งห้องคืนในสภาพดี
2. ไม่มีค่าเช่าค้างชำระ
3. ไม่มีค่าส่วนกลางค้าง
4. ค่าน้ำ-ค่าไฟชำระครบ
5. คืนกุญแจ/คีย์การ์ดครบ

ระยะเวลาคืน: ภายใน 30-60 วัน หลังส่งมอบห้อง (ตามที่ตกลง)

การหักเงินประกัน:

• ค่าซ่อมแซมความเสียหาย (เกินปกติ)
• ค่าทำความสะอาดพิเศษ
• ค่าเช่า-ค่าส่วนกลางค้างชำระ
• ค่ากุญแจสูญหาย

กรณีพิพาทที่พบบ่อย

ปัญหาที่ 1: ผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน

สาเหตุ:

• อ้างว่าห้องเสียหาย แต่ไม่มีหลักฐาน
• หาข้ออ้างหักเงิน

วิธีป้องกัน:

• ถ่ายรูปทุกมุมตอนรับและส่งมอบ
• มีพยานในวันส่งมอบ
• เก็บใบเสร็จทุกอย่าง

วิธีแก้:

• เจรจาโดยมีหลักฐาน
• ร้องเรียนสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค
• ฟ้องศาลแพ่ง

ปัญหาที่ 2: นิติบุคคลปิดคีย์การ์ด

สาเหตุ:

• ค้างค่าส่วนกลาง
• ผู้เช่าไม่รู้ว่าต้องจ่ายเอง

วิธีป้องกัน:

• ตรวจสอบในสัญญาว่าใครจ่ายค่าส่วนกลาง
• จ่ายตรงเวลาเสมอ

ปัญหาที่ 3: เจ้าของไม่ซ่อมแซม

วิธีแก้:

• แจ้งเป็นหนังสือมีหลักฐาน
• ถ้ายังไม่ซ่อม ผู้เช่าจ้างซ่อมเองแล้วหักค่าเช่า (ต้องมีหลักฐาน)
• ฟ้องเรียกค่าเสียหาย

ข้อกำหนดทางกฎหมาย

การจดทะเบียนสัญญาเช่า

• สัญญาเช่า 3 ปีขึ้นไป ต้องจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดิน
• ค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่ารวมทั้งสัญญา
• มักแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง

อายุความ

• ฟ้องเรียกค่าเช่า: 2 ปี
• ฟ้องเรียกค่าเสียหาย: 10 ปี

การโอนสิทธิ์การเช่า

• ผู้เช่าสามารถโอนสิทธิ์ได้ ถ้าได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า
• ต้องทำเป็นหนังสือ

เคล็ดลับการเช่าคอนโดให้คุ้ม

สำหรับผู้เช่า

1. เจรจาค่าเช่า: โดยเฉพาะถ้าเช่ายาว หรือช่วงตลาดซบ
2. ขอดูห้องหลายห้อง: เปรียบเทียบราคาและสภาพ
3. เช็คสิ่งอำนวยความสะดวก: ทดลองใช้ดู (สระ ฟิตเนส)
4. เช่าในช่วงที่ถูก: หลังปีใหม่ หรือช่วงกลางปี
5. ขอส่วนลด: สำหรับการเช่ายาว หรือจ่ายล่วงหน้าหลายเดือน

สำหรับผู้ให้เช่า

1. กำหนดราคาตลาด: สำรวจราคาแถวนั้น
2. ตกแต่งให้สวย: คุ้มกับการลงทุน
3. พร้อมซ่อมแซม: มีช่างประจำ
4. สื่อสารดี: รับฟังและแก้ปัญหารวดเร็ว
5. เก็บเอกสารดี: ครบถ้วนทุกอย่าง

สรุป

การเช่าคอนโดมิเนียมแตกต่างจากการเช่าบ้านตรงที่มี:

• กฎระเบียบของนิติบุคคลที่ต้องปฏิบัติตาม
• ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายรายเดือน
• สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน
• ข้อจำกัดในการปรับปรุงห้อง

การทำสัญญาที่ชัดเจนและถูกต้องจะช่วย:

• ป้องกันข้อพิพาทในอนาคต
• ทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจสิทธิและหน้าที่
• เป็นหลักฐานทางกฎหมายที่ใช้ได้

หากมีข้อสงสัยควรปรึกษานิติบุคคลของอาคาร หรือทนายความที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์

---

คำเตือน: เนื้อหาในบทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความรู้เบื้องต้นเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย กรณีมีปัญหาควรปรึกษาทนายความที่มีใบอนุญาต