สัญญาเช่าที่ดิน: คู่มือสำหรับผู้ให้เช่าและผู้เช่า

สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร?

สัญญาเช่าที่ดิน คือสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าตามที่ตกลงกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571

สัญญาเช่าที่ดินแตกต่างจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น เช่าบ้าน หรือเช่าคอนโด เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและมีกฎหมายควบคุมเป็นพิเศษ

ประเภทการเช่าที่ดิน

1. เช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

• ทำไร่ ทำนา ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์
• มักเช่าระยะยาว 3-10 ปี
• ค่าเช่าต่ำกว่าประเภทอื่น

2. เช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

• ตั้งร้านค้า คลังสินค้า โรงงาน
• ต้องตรวจสอบผังเมืองและกฎหมายการใช้ประโยชน์ที่ดิน
• ค่าเช่าสูงกว่าการเกษตร

3. เช่าที่ดินเพื่อก่อสร้าง

• สร้างบ้าน อาคาร โครงการต่างๆ
• ต้องมีข้อตกลงเรื่องสิ่งปลูกสร้างชัดเจน
• มักมีระยะเวลาเช่านาน 30 ปีขึ้นไป

องค์ประกอบสำคัญของสัญญา

1. คู่สัญญา

• ผู้ให้เช่า: เจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิ์ให้เช่า
• ผู้เช่า: บุคคลหรือนิติบุคคลที่เช่าที่ดิน

2. รายละเอียดที่ดิน

ต้องระบุชัดเจน:

• เลขที่โฉนด/น.ส.3/ส.ค.1
• เนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)
• ที่ตั้ง (หมู่ ตำบล อำเภอ จังหวัด)
• แผนที่หรือแนวเขตที่ดิน

3. วัตถุประสงค์การเช่า

ระบุอย่างชัดเจนว่าจะใช้ที่ดินทำอะไร:

• การเกษตร: ปลูกพืชชนิดใด
• พาณิชย์: ประกอบกิจการอะไร
• ก่อสร้าง: สร้างอะไร ขนาดเท่าไร

4. ระยะเวลาเช่า

• การเช่าระยะสั้น: น้อยกว่า 3 ปี (ไม่ต้องจดทะเบียน)
• การเช่าระยะยาว: 3 ปีขึ้นไป (ต้องจดทะเบียน)
• การเช่าเกิน 30 ปี: ต้องปฏิบัติตามกฎหมายพิเศษ

5. ค่าเช่าและการชำระ

• จำนวนเงินค่าเช่า (บาท/ไร่/ปี)
• รอบการชำระ (รายเดือน/รายปี)
• เงินประกัน (ถ้ามี)
• วิธีชำระเงิน

6. การต่ออายุสัญญา

• เงื่อนไขการต่ออายุ
• การปรับค่าเช่า
• ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า

สิทธิและหน้าที่

หน้าที่ผู้ให้เช่า

1. ส่งมอบที่ดินให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ได้
2. รักษาที่ดินให้อยู่ในสภาพที่ใช้ได้ตามวัตถุประสงค์
3. ไม่รบกวนการใช้ที่ดินของผู้เช่า
4. รับผิดชอบภาษีที่ดินและค่าธรรมเนียมต่างๆ (ถ้าไม่ได้ตกลงเป็นอย่างอื่น)

หน้าที่ผู้เช่า

1. ชำระค่าเช่าตรงเวลา
2. ใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่ตกลงกัน
3. ดูแลรักษาที่ดิน
4. คืนที่ดินในสภาพดีเมื่อสัญญาสิ้นสุด
5. ไม่ทำให้ที่ดินเสื่อมสภาพ

สิทธิ์ผู้ให้เช่า

1. ได้รับค่าเช่าตามกำหนด
2. ตรวจสอบสภาพที่ดิน (ตามสมควร)
3. บอกเลิกสัญญาหากผู้เช่าผิดสัญญา
4. เข้าใช้ที่ดินคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุด

สิทธิ์ผู้เช่า

1. ใช้ประโยชน์ในที่ดินตามวัตถุประสงค์
2. ต่ออายุสัญญา (ถ้าตกลงกันไว้)
3. ปลูกสร้างสิ่งก่อสร้าง (ตามข้อตกลง)
4. โอนสิทธิ์การเช่า (ต้องได้รับอนุญาต)

การจดทะเบียนสัญญาเช่า

เมื่อไรต้องจดทะเบียน?

ต้องจดทะเบียนกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้:

• เช่าเกิน 3 ปี
• มีการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 3 ปี
• มีการต่ออายุรวมแล้วเกิน 3 ปี

วิธีจดทะเบียน

1. เตรียมเอกสาร: สัญญาเช่า โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน
2. ไปที่สำนักงานที่ดิน
3. เสียค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่าทั้งหมด
4. เจ้าหน้าที่จดทะเบียน

ผลของการจดทะเบียน

• สัญญามีผลบังคับได้ตลอดอายุสัญญา
• ผู้เช่าได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
• ผู้ซื้อที่ดินต้องรับสัญญาเช่าต่อ

การปลูกสร้างบนที่ดินเช่า

กรณีทั่วไป

• สิ่งปลูกสร้างเป็นของผู้เช่า
• เมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้ให้เช่าอาจขอให้รื้อถอน
• หรือซื้อสิ่งปลูกสร้างจากผู้เช่า

ข้อควรระบุในสัญญา

1. กำหนดสิทธิ์ในการปลูกสร้าง
2. ประเภทและขนาดสิ่งก่อสร้างที่อนุญาต
3. เมื่อสัญญาสิ้นสุด จะจัดการกับสิ่งปลูกสร้างอย่างไร
4. ค่าชดเชย (ถ้ามี)

การโอนสิทธิ์การเช่า

ผู้เช่าสามารถโอนได้หรือไม่?

• หากสัญญาไม่ได้ห้ามไว้ = โอนได้
• แต่ควรได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า
• การโอนต้องทำเป็นหนังสือ

การให้เช่าช่วง (Sublease)

• ผู้เช่าสามารถให้เช่าช่วงได้
• ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า
• ผู้เช่ายังคงรับผิดชอบต่อผู้ให้เช่าตามเดิม

การเลิกสัญญาเช่า

เลิกโดยปกติ

• ครบกำหนดสัญญา
• ตกลงกันให้เลิก
• บอกกล่าวเลิกสัญญา (กรณีไม่กำหนดอายุ)

เลิกก่อนกำหนด

ผู้ให้เช่าสามารถเลิกได้ กรณี:

• ผู้เช่าค้างค่าเช่า 2 งวดขึ้นไป
• ผู้เช่าใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์
• ผู้เช่าให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต
• ผู้เช่าทำให้ที่ดินเสียหาย

ผู้เช่าสามารถเลิกได้ กรณี:

• ที่ดินไม่สามารถใช้ได้ตามวัตถุประสงค์
• ผู้ให้เช่าไม่ส่งมอบที่ดิน
• มีข้อบกพร่องร้ายแรง

ข้อควรระวัง

สำหรับผู้ให้เช่า

1. ตรวจสอบผู้เช่า: ประวัติ การเงิน วัตถุประสงค์
2. กำหนดค่าเช่าที่เหมาะสม: สำรวจราคาตลาด
3. ระบุเงื่อนไขชัดเจน: วัตถุประสงค์ การปลูกสร้าง การต่ออายุ
4. จดทะเบียนสัญญา: หากเช่าเกิน 3 ปี
5. เก็บเงินประกัน: ป้องกันความเสียหาย

สำหรับผู้เช่า

1. ตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์: โฉนดที่ดิน สิทธิ์ของผู้ให้เช่า
2. สำรวจที่ดิน: สภาพ ขนาด ที่ตั้ง ผังเมือง
3. ตรวจสอบภาระผูกพัน: จำนอง ยึด อายัด
4. ระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน: ป้องกันข้อพิพาท
5. จดทะเบียนสัญญา: ได้รับความคุ้มครอง
6. ตกลงเรื่องสิ่งปลูกสร้าง: ก่อนลงทุนก่อสร้าง

ข้อควรระวังเรื่องกฎหมาย

1. กฎหมายคนต่างด้าว: ชาวต่างชาติมีข้อจำกัดในการเช่าที่ดิน
2. ผังเมือง: ตรวจสอบว่าใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ได้หรือไม่
3. กฎหมายสิ่งแวดล้อม: กิจการบางประเภทต้องขออนุญาต
4. ภาษี: ผู้ให้เช่าต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่า

ภาษีและค่าธรรมเนียม

ภาษีที่เกี่ยวข้อง

1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: โดยปกติผู้ให้เช่าเป็นผู้ชำระ
2. ภาษีเงินได้: ผู้ให้เช่าต้องเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่า
3. อากรแสตมป์: เมื่อทำสัญญาเช่า อัตรา 0.1% ของค่าเช่า

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

• 1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญา
• หรืออย่างน้อย 1,000 บาท
• ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจ่ายคนละครึ่ง (หรือตามที่ตกลง)

การแก้ไขข้อพิพาท

หากเกิดข้อพิพาทควร:

1. เจรจากันก่อน
2. ไกล่เกลี่ยผ่านบุคคลที่สาม
3. อนุญาโตตุลาการ (ถ้าระบุในสัญญา)
4. ฟ้องศาล (ทางเลือกสุดท้าย)

อายุความ: 10 ปี นับแต่มีสิทธิฟ้อง

---

คำแนะนำ: สัญญาเช่าที่ดินเป็นสัญญาระยะยาวที่มีมูลค่าสูง ควรศึกษารายละเอียดอย่างละเอียด ตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน และปรึกษาทนายความก่อนลงนาม