สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์: คู่มือสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่าทรัพย์สินเพื่อการค้า

สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์คืออะไร?

สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์ (Commercial Lease Agreement) คือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจหรือการค้า เช่น สำนักงาน ร้านค้า โกดัง โชว์รูม หรือพื้นที่ในศูนย์การค้า

ความแตกต่างจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย:

• มุ่งเน้นการใช้เพื่อกำไร ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัย
• มีข้อกำหนดทางธุรกิจเพิ่มเติม
• อัตราค่าเช่ามักสูงกว่าและมีการปรับขึ้นตามสัญญา
• มีข้อจำกัดเรื่องการใช้พื้นที่มากกว่า

ประเภทของสัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์

1. เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า (Retail Space)

• ร้านค้าในห้างสรรพสินค้า
• ร้านอาหารในฟู้ดคอร์ท
• มักมีค่าเช่าพื้นฐาน + % จากยอดขาย

2. เช่าสำนักงาน (Office Space)

• อาคารสำนักงาน
• โคเวิร์คกิ้งสเปซ
• ห้องประชุม

3. เช่าพื้นที่เก็บสินค้า/โกดัง (Warehouse)

• โกดังเก็บสินค้า
• ศูนย์กระจายสินค้า
• คลังสินค้า

4. เช่าอาคารพาณิชย์ทั้งหลัง (Shophouse)

• อาคารพาณิชย์แถว
• ตึกแถว
• ใช้ได้ทั้งที่พักและพาณิชย์

องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าพาณิชย์

1. คู่สัญญา

• ผู้ให้เช่า: เจ้าของทรัพย์สิน
• ผู้เช่า: ธุรกิจหรือบุคคลที่เช่า
• ข้อมูลนิติบุคคล (ถ้าเป็นบริษัท)

2. รายละเอียดทรัพย์สิน

• ที่อยู่และเลขที่ทรัพย์สิน
• ขนาดพื้นที่ (ตารางเมตร/ตารางวา)
• ขอบเขตที่เช่า (แผนผังแนบท้าย)
• สิ่งอำนวยความสะดวกที่รวมในการเช่า

3. วัตถุประสงค์การใช้

• ระบุประเภทธุรกิจที่อนุญาต
• กิจการที่ห้ามดำเนินการ
• เวลาทำการ
• ข้อจำกัดด้านกิจกรรม

4. อัตราค่าเช่าและค่าใช้จ่าย

ค่าเช่าพื้นฐาน

• อัตราค่าเช่าต่อเดือน/ปี
• วิธีการคำนวณ (ตารางเมตร/ตารางฟุต)
• กำหนดชำระ

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

• ค่าส่วนกลาง (Common Area Maintenance): ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง
• ค่าสาธารณูปโภค: ไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต
• ภาษีโรงเรือนและที่ดิน: ใครรับผิดชอบ
• ประกันภัย: ประกันอาคารและทรัพย์สิน

5. เงินประกัน

• จำนวนเงินประกัน (มักเท่ากับค่าเช่า 2-6 เดือน)
• วิธีการคืนเงินประกัน
• เงื่อนไขหักเงินประกัน
• ดอกเบี้ย (ถ้ามี)

6. ระยะเวลาเช่า

• วันเริ่มต้น - สิ้นสุด
• ระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ (Minimum Term)
• เงื่อนไขต่อสัญญา
• ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า

7. การปรับอัตราค่าเช่า

• วิธีการปรับค่าเช่า (% ต่อปี)
• รอบการปรับค่าเช่า
• ค่าเช่าสูงสุด (Cap)
• การผูกกับดัชนีราคา (ถ้ามี)

8. การตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน

• สภาพทรัพย์สินขณะรับมอบ
• รายการทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์
• การตรวจสอบเป็นระยะ
• การบันทึกความเสียหาย

9. การปรับปรุงและดัดแปลง

• งานตกแต่งที่อนุญาต
• การขออนุญาตก่อนดัดแปลง
• ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
• สิ่งปลูกสร้างถาวร - เป็นของใครเมื่อสิ้นสุดสัญญา

10. การซ่อมแซมและบำรุงรักษา

ความรับผิดชอบผู้ให้เช่า

• ซ่อมโครงสร้างอาคาร
• ระบบปรับอากาศส่วนกลาง
• ลิฟต์และบันไดเลื่อน
• หลังคาและผนังภายนอก

ความรับผิดชอบผู้เช่า

• อุปกรณ์ภายในพื้นที่เช่า
• การทำความสะอาดประจำวัน
• ซ่อมแซมเล็กน้อย
• ระบบปรับอากาศส่วนตัว (ถ้ามี)

11. การโอนสิทธิการเช่า

• เงื่อนไขการโอนสิทธิ์
• การให้เช่าช่วง (Sublease)
• ค่าธรรมเนียมการโอน
• การยินยอมจากผู้ให้เช่า

สิทธิและหน้าที่

สิทธิของผู้เช่า

1. ใช้พื้นที่ตามวัตถุประสงค์
2. ติดตั้งป้ายชื่อร้าน (ตามที่กำหนด)
3. ดัดแปลงภายในขอบเขตที่อนุญาต
4. ได้รับการบำรุงรักษาที่เหมาะสม
5. ความเป็นส่วนตัวในการดำเนินธุรกิจ

หน้าที่ของผู้เช่า

1. ชำระค่าเช่าตรงเวลา
2. ใช้ทรัพย์สินอย่างระมัดระวัง
3. ไม่ก่อความเดือดร้อนแก่ผู้อื่น
4. ปฏิบัติตามกฎระเบียบอาคาร
5. รักษาพื้นที่ให้สะอาด
6. ทำประกันภัย (ถ้ากำหนด)
7. ชำระค่าสาธารณูปโภค

สิทธิของผู้ให้เช่า

1. ได้รับค่าเช่าตรงเวลา
2. เข้าตรวจสอบทรัพย์สิน (แจ้งล่วงหน้า)
3. ปรับเพิ่มค่าเช่าตามสัญญา
4. บอกเลิกสัญญาหากผู้เช่าผิดสัญญา

หน้าที่ของผู้ให้เช่า

1. ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพพร้อมใช้
2. ซ่อมแซมส่วนกลาง
3. จัดหาสาธารณูปโภค
4. รักษาความปลอดภัย
5. ไม่รบกวนการใช้งาน

ข้อควรระวังสำหรับผู้เช่า

ก่อนลงนาม

1. ตรวจสอบทำเลที่ตั้ง

   • การจราจร ที่จอดรถ
   • กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
   • คู่แข่ง ร้านค้าโดยรอบ

2. ตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน

   • ระบบไฟฟ้า ประปา แอร์
   • โครงสร้างอาคาร
   • ความชำรุด

3. อ่านสัญญาอย่างละเอียด

   • เงื่อนไขการต่อสัญญา
   • การปรับค่าเช่า
   • ค่าปรับและเงื่อนไขพิเศษ

4. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์

   • โฉนดที่ดิน
   • ใบอนุญาตก่อสร้าง
   • อำนาจผู้ให้เช่า

ระหว่างเช่า

1. เก็บหลักฐานการชำระค่าเช่า
2. บันทึกภาพทุกครั้งที่มีปัญหา
3. แจ้งซ่อมเป็นลายลักษณ์อักษร
4. ปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างเคร่งครัด

การยกเลิกสัญญา

ยกเลิกโดยปกติ

• แจ้งล่วงหน้า 30-90 วัน
• ชำระค่าเช่าจนครบกำหนด
• คืนทรัพย์สินในสภาพดี
• รอรับเงินประกันคืน

ยกเลิกก่อนกำหนด

• ต้องได้รับความยินยอม
• อาจต้องจ่ายค่าปรับ
• หาผู้เช่ารายใหม่
• ชดใช้ค่าเสียหาย

ผู้ให้เช่าบอกเลิก

เหตุผลที่ชอบ:

• ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า
• ใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์
• ทำความเสียหายร้ายแรง
• ก่อความเดือดร้อน

ข้อพิพาทที่พบบ่อย

1. ค่าเช่าและค่าใช้จ่าย

• การปรับค่าเช่าสูงเกินไป
• ค่าส่วนกลางไม่ชัดเจน
• ค่าไฟฟ้าน้ำแพงผิดปกติ

แก้ไข: ตกลงอัตราและวิธีคิดไว้ชัดเจนในสัญญา

2. การซ่อมแซม

• ผู้ให้เช่าไม่ยอมซ่อม
• ผู้เช่าทำความเสียหาย

แก้ไข: แบ่งหน้าที่ชัดเจน บันทึกความเสียหาย

3. การต่อสัญญา

• ผู้ให้เช่าไม่ยอมต่อ
• เงื่อนไขใหม่แย่กว่าเดิม

แก้ไข: ระบุสิทธิ์ต่อสัญญาในสัญญาแรก

4. เงินประกัน

• ไม่คืนหรือคืนไม่ครบ
• หักค่าซ่อมแพง

แก้ไข: บันทึกสภาพตอนรับและคืน รูปถ่าย วิดีโอ

เคล็ดลับการเจรจาสัญญาเช่าพาณิชย์

สำหรับผู้เช่า

1. ขอระยะ Rent-Free: เพื่อตกแต่งก่อนเปิดกิจการ
2. ล็อกค่าเช่า: อัตราคงที่ 2-3 ปีแรก
3. ขอช่วงทดลองกิจการ: เช่าระยะสั้นก่อน
4. เจรจาค่าส่วนกลาง: ให้ต่ำหรือคงที่
5. ขอสิทธิ์ยกเลิกก่อน: กรณีธุรกิจไม่เป็นไปตามคาด

สำหรับผู้ให้เช่า

1. ตรวจสอบผู้เช่า: ประวัติธุรกิจ ฐานะการเงิน
2. เก็บเงินประกันมากพอ: ป้องกันความเสียหาย
3. กำหนดวัตถุประสงค์ชัด: ป้องกันการใช้ผิด
4. มีข้อห้ามคู่แข่ง: ป้องกันร้านเดียวกันในอาคาร
5. ระบุค่าปรับชัดเจน: จ่ายช้า ผิดสัญญา

ภาษีและค่าใช้จ่าย

ภาษีที่ต้องชำระ

• ภาษีโรงเรือนและที่ดิน: ใครจ่าย (มักเจ้าของ)
• ภาษีป้าย: ผู้เช่าจ่าย
• ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT): 7% ของค่าเช่า (บางกรณี)

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

• ค่าประกันอัคคีภัย
• ค่าจดทะเบียนสัญญาเช่า (ถ้ามี)
• ค่าทำป้ายและตกแต่ง
• ค่าใบอนุญาตประกอบกิจการ

สรุป

สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์ที่ดีต้อง:

• ชัดเจนครบถ้วน ครอบคลุมทุกกรณี
• เป็นธรรมต่อทั้งสองฝ่าย
• ระบุค่าใช้จ่ายทุกรายการ
• กำหนดสิทธิ์หน้าที่อย่างชัดเจน
• มีกลไกแก้ไขปัญหา

การทำสัญญาเช่าพาณิชย์เป็นการตัดสินใจสำคัญทางธุรกิจ ควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนาม

---

คำเตือน: เนื้อหาในบทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความรู้เบื้องต้นเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย กรณีมีข้อสงสัยควรปรึกษาทนายความที่มีใบอนุญาต