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CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

 

LOCADOR: [Nome completo do Locador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador da cédula de identidade RG nº [RG], inscrito no CPF sob o nº [CPF], residente e domiciliado em [endereço completo, CEP].

 

LOCATÁRIO: [Nome completo do Locatário/Razão Social], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador da cédula de identidade RG nº [RG], inscrito no CPF/CNPJ sob o nº [CPF/CNPJ], residente e domiciliado em [endereço completo, CEP].

 

As partes acima qualificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Locação Comercial, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.

 

CLÁUSULA 1ª - DO OBJETO

O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO, que aceita, o imóvel comercial situado em [endereço completo do imóvel, número, bairro, cidade, estado, CEP], com área útil de aproximadamente [metragem] m², destinado exclusivamente para fins comerciais.

 

CLÁUSULA 2ª - DA FINALIDADE

O imóvel locado destina-se exclusivamente ao exercício da atividade comercial de [descrição detalhada da atividade, ex: comércio varejista de vestuário, restaurante, escritório de serviços, etc.].

 

Parágrafo Único: É vedada a utilização do imóvel para fins diversos do estipulado nesta cláusula sem prévia e expressa autorização do LOCADOR.

 

CLÁUSULA 3ª - DO PRAZO

O prazo de vigência desta locação é de [número por extenso] ([número]) anos, com início em [dia] de [mês] de [ano] e término em [dia] de [mês] de [ano].

 

Parágrafo Único: Findo o prazo estipulado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do LOCADOR, considerar-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, nos termos do artigo 56 da Lei nº 8.245/91.

 

CLÁUSULA 4ª - DO VALOR DO ALUGUEL

O valor mensal do aluguel é de R$ [valor por extenso] (R$ [valor numérico]), a ser pago até o dia [dia] de cada mês, mediante depósito bancário ou transferência eletrônica para a conta indicada pelo LOCADOR.

 

§1º: O não pagamento do aluguel até a data de vencimento acarretará multa de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice [IGP-M/IPCA/outro].

 

§2º: O aluguel será reajustado anualmente, na data de aniversário deste contrato, com base no índice [IGP-M/IPCA/outro].

 

CLÁUSULA 5ª - DOS ENCARGOS DA LOCAÇÃO

Além do aluguel mensal, o LOCATÁRIO pagará diretamente aos respectivos fornecedores ou órgãos competentes:

 

  • Contas de consumo de água, luz, gás e telefone;

  • Taxas condominiais, se houver;

  • IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);

  • Taxas de lixo e outros tributos que incidam sobre o imóvel;

  • Despesas com manutenção e conservação do imóvel, exceto as de responsabilidade do LOCADOR.

 

CLÁUSULA 6ª - DO DEPÓSITO CAUÇÃO

O LOCATÁRIO entrega neste ato ao LOCADOR, a título de caução, a quantia de R$ [valor por extenso] (R$ [valor numérico]), equivalente a [número] meses de aluguel, que será devolvida ao final do contrato, deduzidas eventuais despesas pendentes.

 

Parágrafo Único: O valor da caução será atualizado anualmente pelo mesmo índice utilizado para reajuste do aluguel.

 

CLÁUSULA 7ª - DAS BENFEITORIAS E MODIFICAÇÕES

Qualquer benfeitoria, alteração ou modificação no imóvel locado somente poderá ser realizada mediante prévia e expressa autorização do LOCADOR.

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O que é um Contrato de Locação Comercial?

O contrato de locação comercial é um acordo entre locador e locatário para aluguel de imóvel destinado a atividades empresariais. Diferente da locação residencial, possui regras específicas da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para estabelecimentos comerciais.

Características Principais

Prazo e Renovação

  • Prazo determinado: Mínimo 5 anos para renovação compulsória
  • Prazo indeterminado: Maior flexibilidade, mas sem direito à renovação
  • Ação renovatória: Direito após 5 anos ininterruptos no mesmo ramo

Valor e Reajuste

  • Aluguel inicial: Livre negociação entre as partes
  • Reajuste anual: Geralmente por IGP-M, IPCA ou outro índice acordado
  • IPTU e taxas: Normalmente por conta do locatário

Garantias Locatícias

  • Caução: Até 3 meses de aluguel
  • Fiança: Avalista proprietário de imóvel
  • Seguro-fiança: Contratado junto a seguradoras
  • Título de capitalização: Alternativa moderna

Elementos Essenciais

1. Identificação das Partes

  • Dados completos do locador (CPF/CNPJ)
  • Dados do locatário (empresa com CNPJ)
  • Representantes legais com poderes

2. Descrição do Imóvel

  • Endereço completo com CEP
  • Área útil e total em m²
  • Matrícula no Registro de Imóveis
  • Estado de conservação detalhado

3. Destinação do Imóvel

  • Ramo de atividade permitido
  • Restrições de uso específicas
  • Necessidade de licenças municipais
  • Obras e adaptações autorizadas

4. Prazo e Vigência

  • Data de início e término
  • Condições de renovação automática
  • Prazo de aviso prévio para desocupação
  • Direito à ação renovatória

5. Valores e Pagamento

  • Valor mensal do aluguel
  • Dia de vencimento (geralmente dia 10)
  • Multa por atraso (2%) e juros (1% ao mês)
  • Índice de reajuste anual

6. Garantias

  • Tipo de garantia escolhida
  • Valor da caução ou seguro
  • Dados do fiador (se aplicável)
  • Atualização das garantias

7. Obrigações do Locador

  • Entregar imóvel em condições de uso
  • Garantir uso pacífico do imóvel
  • Realizar reparos estruturais
  • Pagar IPTU (se não transferido)

8. Obrigações do Locatário

  • Pagar aluguel pontualmente
  • Conservar o imóvel
  • Realizar pequenos reparos
  • Pagar contas de consumo
  • Não sublocar sem autorização

9. Benfeitorias

  • Necessárias: Indenizáveis sempre
  • Úteis: Indenizáveis se autorizadas
  • Voluptuárias: Não indenizáveis
  • Direito de retenção ou compensação

10. Rescisão

  • Multa rescisória (geralmente 3 aluguéis)
  • Casos de rescisão sem multa
  • Prazo para desocupação
  • Vistoria de saída

Direitos Especiais

Ação Renovatória

Após 5 anos de contrato:

  • Mesmo locatário, mesma atividade
  • Pagamentos em dia comprovados
  • Renovação por mais 5 anos
  • Exceções por necessidade do proprietário

Direito de Preferência

  • Prioridade na compra do imóvel
  • Prazo de 30 dias para manifestação
  • Mesmas condições oferecidas a terceiros
  • Validade durante vigência do contrato

Aspectos Tributários

IPTU

  • Normalmente por conta do locatário
  • Deve estar expresso no contrato
  • Possibilidade de parcelamento

ISS e Taxas

  • De responsabilidade do locatário
  • Alvará de funcionamento
  • Taxa de vigilância sanitária
  • Licenças ambientais

Cláusulas Importantes

Multa Rescisória

  • Proporcional ao tempo restante
  • Máximo de 3 meses de aluguel
  • Redução gradativa ao longo do contrato
  • Exceções acordadas

Obras e Reformas

  • Autorização prévia por escrito
  • Responsabilidade por danos
  • Restituição ao estado original
  • Indenização por benfeitorias

Sublicação e Cessão

  • Necessidade de autorização expressa
  • Manutenção das responsabilidades
  • Solidariedade com sublocatário
  • Condições e restrições

Foro e Arbitragem

  • Escolha do foro competente
  • Possibilidade de arbitragem
  • Mediação prévia obrigatória
  • Custas processuais

Documentação Necessária

Do Locador

  • RG e CPF ou CNPJ
  • Certidão de propriedade atualizada
  • Certidão negativa de débitos do imóvel
  • Comprovante de quitação de IPTU

Do Locatário

  • Contrato social da empresa
  • CNPJ e inscrições fiscais
  • Balanços patrimoniais
  • Referências comerciais

Do Fiador (se aplicável)

  • RG, CPF e estado civil
  • Certidão de propriedade de imóvel
  • Certidão negativa de débitos
  • Declaração de IR

Renovação do Contrato

Renovação Automática

  • Cláusula de prorrogação automática
  • Condições mantidas ou reajustadas
  • Atualização de garantias
  • Novo prazo determinado

Ação Renovatória

  • Protocolada 6 meses antes do término
  • Requisitos legais comprovados
  • Defesa do locador aceita
  • Decisão judicial vinculante

Rescisão e Multas

Rescisão pelo Locatário

  • Aviso prévio de 30 dias (mínimo)
  • Multa proporcional ao tempo restante
  • Vistoria de saída agendada
  • Devolução de garantias

Rescisão pelo Locador

  • Apenas em casos específicos da lei
  • Retomada para uso próprio ou familiar
  • Necessidade de reforma substancial
  • Indenização ao locatário em alguns casos

Despejo

  • Por falta de pagamento (ação mais comum)
  • Por infração contratual grave
  • Por término do prazo sem renovação
  • Procedimento judicial necessário

Vistoria e Entrega

Vistoria Inicial

  • Laudo fotográfico detalhado
  • Estado de conservação de cada item
  • Funcionamento de instalações
  • Assinatura de ambas as partes

Vistoria Final

  • Comparação com vistoria inicial
  • Identificação de danos além do uso normal
  • Orçamento de reparos necessários
  • Desconto de caução (se houver)

Dicas Importantes

Para o Locador

  • Pesquise a saúde financeira do locatário
  • Exija garantias sólidas e atualizadas
  • Mantenha o imóvel em boas condições
  • Documente todas as comunicações

Para o Locatário

  • Verifique alvarás e licenças necessárias
  • Avalie localização e visibilidade
  • Negocie prazo e condições de renovação
  • Registre todas as benfeitorias realizadas

Para Ambos

  • Registre o contrato em cartório
  • Mantenha cópias de todos os documentos
  • Documente pagamentos e comunicações
  • Busque mediação antes de processos

Legislação Aplicável

  • Lei 8.245/91: Lei do Inquilinato
  • Código Civil: Artigos 565 a 578
  • CPC/2015: Ações de despejo e renovação
  • Súmulas do STJ: Jurisprudência sobre locação

Considerações Finais

O contrato de locação comercial é fundamental para segurança jurídica de ambas as partes. Um contrato bem elaborado previne conflitos e garante direitos. Recomenda-se assessoria jurídica para contratos de alto valor ou situações complexas.

Importante: Este modelo é orientativo. Cada situação exige análise específica, principalmente em relação a garantias, prazos e condições especiais da atividade comercial.