Contrato de Locação de Apartamento/Condomínio: Guia Completo

O que é um Contrato de Locação de Apartamento?

Um Contrato de Locação de Apartamento ou Condomínio é um acordo formal regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), onde o proprietário (locador) cede o direito de uso de um imóvel residencial em condomínio para um inquilino (locatário), mediante pagamento de aluguel mensal.

Este tipo de contrato possui particularidades específicas relacionadas à taxa de condomínio, regulamento interno do edifício, uso de áreas comuns e responsabilidades compartilhadas.

Diferenças entre Apartamento e Casa

Aspecto	Apartamento/Condomínio	Casa
Áreas Comuns	Elevador, piscina, salão de festas	Não possui
Taxa de Condomínio	Obrigatória mensalmente	Não existe
Regulamento Interno	Deve seguir regras do condomínio	Regras próprias
Responsabilidades	Compartilhadas (estrutura)	Individuais
Segurança	Portaria 24h (geralmente)	Própria

Componentes Essenciais do Contrato

1. Identificação das Partes

LOCADOR (Proprietário):

• Nome completo ou razão social
• CPF ou CNPJ
• RG e estado civil
• Endereço completo
• Dados bancários para pagamento

LOCATÁRIO (Inquilino):

• Nome completo
• CPF e RG
• Estado civil
• Profissão
• Renda comprovada
• Endereço atual
• Referências pessoais e comerciais

2. Descrição do Imóvel

• Endereço completo do apartamento
• Número do apartamento e andar
• Torre ou bloco (se houver)
• Área útil (m²)
• Número de quartos, banheiros, vagas de garagem
• Estado de conservação
• Mobília incluída (se houver)
• Vistoria inicial detalhada

3. Valores e Forma de Pagamento

Aluguel:

• Valor mensal do aluguel
• Data de vencimento (geralmente dia 10)
• Índice de reajuste anual (IGP-M, IPCA)
• Forma de pagamento (transferência, boleto)

Taxa de Condomínio:

• Valor mensal atual
• Responsável pelo pagamento (geralmente locatário)
• Possibilidade de variação conforme assembleia
• O que está incluído (água, gás, segurança)

Caução/Garantia:

• 3 meses de aluguel (depósito caução)
• Fiador com imóvel próprio
• Seguro fiança
• Título de capitalização

Outras Despesas:

• IPTU: Responsabilidade do locador ou locatário
• Água individualizada
• Luz
• Gás (se individualizado)
• Internet/TV a cabo

4. Prazo de Locação

• 30 meses: Prazo típico com redução de multa progressiva
• 12 meses: Prazo mínimo comum
• Indeterminado: Após vencimento do prazo inicial

Renovação:

• Automática por igual período
• Mediante novo contrato
• Reajuste de valor

5. Garantias Locatícias

Opções de Garantia:

1. Caução em Dinheiro: 3 meses de aluguel depositados
2. Fiador: Pessoa com imóvel próprio que garante o pagamento
3. Seguro Fiança: Apólice de seguro contratada pelo locatário
4. Título de Capitalização: Investimento que serve como garantia

Direitos e Obrigações

Obrigações do Locador

1. Entregar o imóvel em condições de habitabilidade
2. Garantir uso pacífico do imóvel
3. Responder por vícios ou defeitos estruturais
4. Pagar IPTU (salvo cláusula contrária)
5. Realizar grandes reparos estruturais
6. Respeitar o prazo de locação
7. Emitir recibos de pagamento
8. Fornecer comprovante anual de recebimentos (IR)

Obrigações do Locatário

1. Pagar pontualmente aluguel e condomínio
2. Usar o imóvel para fim residencial exclusivamente
3. Zelar pela conservação do imóvel
4. Realizar pequenos reparos
5. Pagar contas de consumo (luz, água, gás)
6. Seguir regulamento interno do condomínio
7. Não fazer alterações sem autorização
8. Permitir vistorias periódicas (com aviso prévio)
9. Restituir o imóvel nas mesmas condições
10. Comunicar problemas e danos imediatamente

Regras do Condomínio

O locatário deve observar:

• Horários de silêncio (geralmente 22h-8h)
• Uso adequado de áreas comuns
• Proibições (animais, churrasqueira na varanda)
• Normas de segurança
• Regras de estacionamento
• Horários de mudança
• Uso de elevadores de serviço

Vistoria do Imóvel

Vistoria de Entrada

Realizar vistoria detalhada antes de assinar:

• Fotografar todos os cômodos
• Verificar funcionamento de portas e janelas
• Testar torneiras, chuveiros, descargas
• Checar tomadas e interruptores
• Verificar móveis (se mobiliado)
• Anotar qualquer dano ou desgaste
• Anexar laudo de vistoria ao contrato

Vistoria de Saída

Ao devolver o imóvel:

• Comparar com vistoria de entrada
• Reparar danos causados durante locação
• Limpar completamente o apartamento
• Devolver chaves, controles, chaveiros
• Apresentar contas quitadas

Rescisão Antecipada

Por Iniciativa do Locatário

Antes de 12 meses:

• Multa de 3 aluguéis (se cláusula previr)
• Perda da caução

Após 12 meses:

• Aviso prévio de 30 dias
• Multa proporcional (redução progressiva)

Sem Multa:

• Transferência de emprego para outra cidade
• Motivos de saúde grave
• Problemas no imóvel não resolvidos

Por Iniciativa do Locador

Durante o prazo:

• Apenas em casos específicos da lei
• Necessidade de uso próprio ou familiar
• Venda do imóvel (com prévio aviso)

Após o prazo:

• Aviso prévio de 30 dias
• Sem multa

Reforma e Benfeitorias

Benfeitorias Necessárias

• Obrigação do locador
• Urgentes podem ser feitas pelo locatário com reembolso
• Exemplo: vazamentos, problemas elétricos graves

Benfeitorias Úteis

• Melhoram o uso do imóvel
• Requerem autorização prévia
• Possibilidade de retenção ou indenização
• Exemplo: ar-condicionado, armários embutidos

Benfeitorias Voluptuárias

• Apenas embelezamento
• Não dão direito a retenção ou indenização
• Exemplo: papel de parede, pintura decorativa

Pontos de Atenção Especiais

Taxa de Condomínio

• Valor pode aumentar: Conforme assembleia decide
• Extraordinário: Obras urgentes podem gerar cobrança extra
• Inadimplência: Gera cobrança judicial pelo condomínio
• Inclusos: Verificar o que está incluso (água, gás)

Uso de Áreas Comuns

• Salão de festas: Reserva e possíveis taxas
• Academia: Horários e regras de uso
• Piscina: Horários e normas de segurança
• Churrasqueira: Sistema de reserva
• Playground: Responsabilidade dos pais

Vagas de Garagem

• Número de vagas incluído
• Numeração das vagas
• Proibição de lavar carro (geralmente)
• Responsabilidade por danos

Dicas Importantes

Antes de Alugar

1. Visitar o imóvel várias vezes
2. Conhecer o condomínio e vizinhança
3. Verificar valor real da taxa de condomínio
4. Ler atentamente o regulamento interno
5. Negociar valores e condições
6. Verificar documentação do proprietário

Durante a Locação

1. Pagar sempre em dia
2. Guardar todos os recibos
3. Manter boa relação com vizinhos
4. Comunicar problemas imediatamente
5. Respeitar regras do condomínio
6. Não fazer alterações sem autorização

Ao Sair

1. Avisar com antecedência
2. Agendar vistoria de saída
3. Deixar imóvel limpo
4. Quitar todas as contas
5. Devolver todas as chaves

Conclusão

O contrato de locação de apartamento exige atenção especial às particularidades do condomínio. É fundamental conhecer e respeitar o regulamento interno, estar ciente das responsabilidades com áreas comuns e manter-se em dia com todas as obrigações financeiras.

Sempre consulte um advogado especializado em direito imobiliário para esclarecer dúvidas específicas ou em situações complexas.