Contrato de Arrendamento de Terra

O que é?

O contrato de arrendamento rural é um acordo pelo qual o proprietário de terra (arrendador) cede temporariamente seu uso a terceiro (arrendatário) para exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, mediante pagamento periódico. É regulado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e pelo Decreto 59.566/66.

Características Principais

Natureza Jurídica:

• Contrato agrário (não se confunde com locação urbana)
• Cessão de uso de imóvel rural para produção
• Caráter temporário
• Pagamento em dinheiro ou em produtos

Diferença para Parceria Rural:

• No arrendamento, o arrendatário assume todos os riscos da produção
• Na parceria, os riscos são compartilhados entre proprietário e parceiro

Elementos Essenciais

Qualificação das Partes

• Arrendador: Proprietário ou possuidor legítimo da terra
• Arrendatário: Pessoa física ou jurídica que explorará a propriedade
• Ambos devem ter capacidade civil e, se casados, outorga cônjuge

Objeto do Arrendamento

• Descrição da propriedade (área, localização, matrícula)
• Tipo de solo e características
• Benfeitorias existentes (casas, galpões, cercas, poços, etc.)
• Finalidade: agricultura, pecuária, agropecuária, silvicultura

Área

• Área total em hectares ou alqueires
• Delimitar áreas específicas se não for a propriedade inteira
• Indicar área de preservação permanente (APP) e reserva legal

Prazo

• Mínimo: 3 anos (art. 13, Lei 4.504/64)
• Comum: 3 a 10 anos para culturas anuais
• Mais longo para culturas perenes (café, laranja, eucalipto)
• Possibilidade de renovação

Preço (Renda)

• Valor fixo em dinheiro: Mensal ou anual
• Em produtos: Percentual ou quantidade da produção
• Misto: Parte em dinheiro, parte em produtos
• Periodicidade: Mensal, semestral ou anual (comum após colheita)
• Reajuste: Índices como IGP-M, IPCA ou preço de sacas

Direitos e Obrigações

Do Arrendador

• Obrigações:

  • Entregar a terra em condições de uso
  • Garantir posse pacífica durante o contrato
  • Respeitar prazo mínimo legal (3 anos)
  • Não interferir na administração da exploração
  • Permitir benfeitorias necessárias

• Direitos:

  • Receber o pagamento conforme acordado
  • Fiscalizar a conservação da propriedade
  • Retomar a posse ao fim do contrato
  • Indenização por danos à propriedade

Do Arrendatário

• Obrigações:

  • Pagar o arrendamento conforme acordado
  • Conservar a propriedade e benfeitorias
  • Usar a terra conforme destinação acordada
  • Cumprir legislação ambiental e trabalhista
  • Devolver a terra em bom estado ao fim do contrato
  • Permitir fiscalização pelo arrendador

• Direitos:

  • Explorar a propriedade com autonomia
  • Receber indenização por benfeitorias úteis e necessárias
  • Direito de retenção até receber indenização por benfeitorias
  • Preferência na renovação (se houver cláusula)

Tipos de Culturas e Prazo

Culturas Anuais:

• Soja, milho, trigo, arroz, feijão
• Prazo comum: 3-5 anos
• Arrendamento geralmente por safra agrícola

Culturas Perenes:

• Café, laranja, cana-de-açúcar, eucalipto
• Prazo mais longo: 5-20 anos
• Investimento maior do arrendatário

Pecuária:

• Gado de corte ou leite
• Prazo médio: 3-10 anos
• Pode incluir pastagens e infraestrutura

Benfeitorias

Benfeitorias Necessárias

• Conservação da propriedade (cercas, estradas internas)
• Arrendatário tem direito a indenização integral
• Pode exercer direito de retenção

Benfeitorias Úteis

• Aumentam valor ou utilidade (silos, armazéns, irrigação)
• Direito a indenização se houver autorização prévia do arrendador
• 50% do valor se não houver autorização

Benfeitorias Voluptuárias

• Embelezamento (jardins, pintura)
• Não geram direito a indenização
• Podem ser levantadas se não danificar a propriedade

Aspectos Ambientais

Responsabilidades:

• Cumprir Código Florestal (Lei 12.651/12)
• Preservar APP (Área de Preservação Permanente)
• Manter Reserva Legal (20% na maioria das regiões)
• Obter licenças ambientais se necessário
• Responsabilidade solidária por danos ambientais

CAR (Cadastro Ambiental Rural):

• Obrigatório para propriedades rurais
• Arrendatário deve verificar regularidade

Aspectos Tributários

ITR (Imposto Territorial Rural):

• Geralmente responsabilidade do arrendador (proprietário)
• Contrato pode estipular que arrendatário pague

Imposto de Renda:

• Arrendador: Declara como rendimento de aluguel (27,5% sobre 65% do valor para PF)
• Arrendatário: Despesa dedutível se produtor rural

FUNRURAL:

• Arrendatário produtor rural deve recolher contribuição sobre receita bruta da produção

Rescisão do Contrato

Término Natural

• Fim do prazo sem renovação
• Devolução da propriedade
• Acerto de benfeitorias e pendências

Rescisão Antecipada

• Por inadimplemento: Não pagamento, má conservação, uso inadequado
• Por acordo mútuo: Negociação entre as partes
• Por caso fortuito ou força maior: Eventos naturais (seca, inundação)

Desapropriação

• Se houver desapropriação para reforma agrária
• Arrendatário tem direito a indenização proporcional

Dicas Importantes

1. Vistoria Inicial: Documentar estado da propriedade com fotos e laudo
2. Registro do Contrato: Registrar no Cartório de Imóveis para garantir direito de preferência
3. Capacidade Produtiva do Solo: Realizar análise de solo antes de contratar
4. Seguro Rural: Considerar seguro agrícola contra intempéries
5. Cláusula de Força Maior: Prever situações climáticas adversas
6. Assistência Técnica: Definir quem fornecerá (EMATER, agrônomo particular)
7. Uso de Agrotóxicos: Estabelecer regras sobre uso de defensivos agrícolas
8. Direito de Preferência: Arrendatário pode ter preferência se houver venda da propriedade

Legislação Aplicável

• Lei 4.504/64: Estatuto da Terra
• Decreto 59.566/66: Regulamenta contratos de arrendamento rural
• Código Civil: Arts. 565 a 578 (locação, aplicável subsidiariamente)
• Lei 12.651/12: Código Florestal
• Lei 8.629/93: Reforma agrária
• Lei 13.465/17: Regularização fundiária

Conclusão

O contrato de arrendamento rural exige atenção especial à legislação específica, questões ambientais e características da atividade agrícola. O prazo mínimo legal de 3 anos e o direito a indenização por benfeitorias são aspectos fundamentais para proteger o arrendatário. O registro do contrato é recomendado para maior segurança jurídica de ambas as partes.